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乐居财经|| 博鳌20年，陈宏飞与观点面对面：资管造雨者

编者按：二十年时光 ， 无论是对人的一生还是一个行业的历史 ， 都是厚重而且无法割裂的 。
对于中国房地产而言 ， 过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言 ， 二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前 ， 记录着这二十年恢弘的历史 。
历史给我们的最好的东西 ， 就是它所激起的热情 。 值此“博鳌20年”之际 ， 观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野 ， 并推出“博鳌20年”系列采访特稿 。
未来 ， 我们还将继续见证 。
观点地产网与陈宏飞的见面比想象中来得更快一些 。
从地铁2号线车公庄站C口出来右转 ， 路过大门紧闭的梅兰芳大剧院 ， 进入中海国际中心大厦 。
经测量体温及出示北京健康码无虞后 ， 我们提前半个小时到达了本次约访地点光大安石北京总部 。 落座后不久 ， 陈宏飞便大步迈进了会议室 。
保持着一米以上的社交距离 ， 借助宽大玻璃窗带来的明亮自然光 ， 我们得以近距离观察到这位在不动产资产管理领域深耕了逾15年的光大安石领跑者、资管行业的“造雨者” 。
尽管他对此表现得非常谦逊：“在股东会和董事会定的方向里去工作 。 ”
作为光大嘉宝总裁、光大安石董事长兼首席执行官 ， 陈宏飞极少在媒体上公开露面 。
相较于2016年首次出席博鳌房地产论坛 ， 戴着口罩的陈宏飞眼神清亮 ， 黑色腕表、短袖衬衫和卡其色长裤的装扮仍保持着高度商务范 ， 只有增添了几丝白发 。
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谈资管：地产不止住宅金融不止投机
访谈当日 ， 正值首批抗疫特别国债的发行 。
陈宏飞多次表达了对服务性企业和零售业企业的担忧 ， 尤其是对这两类企业的从业人员的就业和生活以及相关社会问题的担忧 。
毫无疑问 ， 尚未终结的疫情对出租率和租金带来了负面冲击 ， 但他把关注点放在了服务实体、全力抗疫 ， 国家如何通过财政和货币手段的调整来支持实体和民生的系统问题上 。
一方面 ， 为租户提供更高效、更优质的服务 ， 才能让他们做更好的生意；另一方面 ， 租户好起来了 ， 作为空间提供者的光大安石才能提高自己的收益率 。
陈宏飞有自己的信心 ， 作为光大控股和光大嘉宝旗下不动产投资管理平台 ， 截至2020年3月末 ， 光大安石累计管理规模超过1160亿人民币 ， 已成功退出超过700亿投资、逾110个项目；整体投资回报率虽从未对外公布 ， 但以其成名之作重庆观音桥大融城为例 ， 远高于行业平均水平 。
13年前 ， 彼时光大安石的前身“亚雷投资”正是雷曼兄弟银行负责大中华区地产业务的投资公司 ， 因光大控股与英国安石集团的入股 ， 得以平稳度过2008年金融危机 ， 又在2016年引进光大嘉宝作为第一大股东注入A股上市公司体系 ， 一步步转变为国内最大的不动产资管公司之一 。
2007到2020这十三年 ， 陈宏飞亲身参与了光大安石的发展 ， 也见证了国内资管行业由冷转热 ， 他对整个行业有自己的理解和看法 。
在中国做地产基金 ， 住宅往往是无法回避的话题 。 陈宏飞也认同 ， 过去国内唯一高回报的不动产投资产品是住宅；但本应与住宅区别对待的商业地产 ， 却也因地产已经从概念上被住宅“捆绑”而受到过度限制 ， 这是期待监管能继续完善的方向 。
作为地产基金业务的践行者 ， 光大安石将自己定位为城市运营商——地产开发业务大多作为综合体项目的组成部分 ， 尽管公司也具备很强的住宅开发能力 。
国内目前存在两类地产基金 ， 一类是开发商背景 ， 大多数是为自己的项目融资；另一类则是光大安石这样的独立私募基金 ， 其目标路线是形成稳定现金流 ， 尽管短期盈利更低、挣钱更慢 ， 但能以更低的风险创造出更长期的回报 。
不动产基金管理平台很多 ， 但真正能做到覆盖“募、投、管、退”全产业链并走出自己风格的 ， 光大安石是个中翘楚 。 光大安石更侧重于通过重新定位运营 ， 通过资产管理实现资产增值 。
这得益于很多条件：资管行业的日渐崛起 ， 光大集团的鼎力支持 ， 投资者的信任与耐心 ， 团队的持续运营 ， 资产的成功退出与价值释放 ， 以及以陈宏飞本人为代表的外资经验本土化 。
他并未提及此前在外资地产基金任职的那些年 ， 但从时间上推算 ， 其投身资管行业的2004年恰是国际地产基金入局中国房地产行业的开端 。
无论是房地产开发还是资产证券化 ， “美国模式”从太平洋彼岸流传至中国 ， 来自凯德、GIC、摩根斯坦利的国际资金在2004这一年纷纷投向了中国房地产 ， 地产基金时如雨后春笋 ， 而香港首只REITs领汇登陆港交所则代表着商场和停车场第一次被打包出售 。
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虽然美国的次贷危机日后发酵成了全球性金融危机 ， 导致地产证券化与抵押贷款市场神话不再、房利美与房地美宣布破产退市并由美国政府接手 ， 但在广泛吸取和借鉴国际地产基金的经验和教训后 ， 陈宏飞对于地产基金在中国的本土化则多了几分心得 。


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