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嗷嗷财经|全球房地产市场的混乱还远未结束

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来源: Asia Times--Igor Kuchma编辑: 嗷嗷猪
长期以来 ， 房地产被认为是抵御通货膨胀的最佳长期投资之一 。 与其他许多传统投资产品不同 ， 房地产不与股市挂钩 ， 使其成为降低风险、增加长期回报的有效工具 。
然而 ， 任何资产类别都没有担保 ， 即使是固定收益投资也可能出现损失 。 新冠肺炎疫情对劳动力市场、零售业和消费需求的负面影响正在损害房地产市场 。
房地产的好处之一是升值 。 1940年 ， 美国住房价值中值仅为2938美元 。 1980年 ， 这一数字为4.72万美元 ， 到了2000年 ， 这一数字已升至11.96万美元 。 在英国 ， 一套普通住宅的价格从1952年的约5.18万英镑(按今天的价格计算)涨到2017年的约21.14万英镑(27.49万美元) 。
另一方面 ， 聪明的投资者可以通过租一套公寓来支付每月的大部分开销 ， 包括抵押贷款、利息、税收和保险 。 那些买不起房子的人可以投资于房地产投资信托(REITs) ， 这些公司拥有商业和住宅房产并收取租金 。
然而 ， 房地产价值也会受到波动的影响 ， 就像2008年发生的那样 ， 现在正在重演 。 实际房价对经济冲击的反应不同 ， 这取决于基础人口增长率和该地区的实际收入、该地区的规模以及建筑成本等因素 。
目前 ， 房地产市场正处于动荡时期 。 从下图我们可以看到 ， 在冠状病毒大流行期间 ， 绝大多数REITs都遭遇了广泛的抛售 。 根据惠誉评级(Fitch ratings)的数据 ， 美国购物中心房地产投资信托基金(US Mall REITs)的现金流风险在近期租金收低的情况下上升 。 因此 ， 在投资房地产投资信托基金之前 ， 了解它们的商业模式和风险是至关重要的 。


Covid-19的影响经济要比股票和指数复杂得多 。 尽管美联储通过一系列前所未有的紧急措施(包括购买垃圾债券) ， 注入数万亿美元以提振经济 ， 但形势仍然非常严峻 。
根据标准普尔CoreLogic凯斯-席勒指数(S&P CoreLogic Case-Shiller index)的最新结果 ， 美国房价增长在5月份开始放缓 ， 由于史无前例的隔离措施导致许多城市经济活动停滞 ， 房屋销售连续第三个月下滑 。
5月份 ， 美国主要大城市的平均房价上涨4.5% ， 低于上个月4.6%的涨幅 。 以曼哈顿房地产市场为例 ， 第二季度成交的房产数量同比下降了54% 。 售价中值较去年同期下降17.7% ， 至100万美元 。
更重要的是 ， 成千上万的人正在离开纽约 ， 导致租金多年来首次下跌 ， 预计这种下跌将持续到2020年的剩余时间 。 总体而言 ， 曼哈顿的空置率升至3.67% ， 为14年来的最高水平 。
同样重要的是 ， 考虑到隔离迫使许多学生搬回他们的家庭 ， 目前还不清楚有多少学生会回来 ， 因为大学将许多课程转移到网上 。
尽管惠誉对2020年房地产高收益违约率的预测为3% ， 而整体预期为5%-6% ， 但2009年这一数字约为12% 。
--政府和商界的反应
随着对住房贷款再融资的需求不断增长 ， 富国银行(Wells Fargo)提高了对新客户的要求 ， 要求他们如果想为巨额抵押贷款再融资 ， 必须至少持有100万美元的余额 ， 高于此前25万美元的水平 。
在政府层面 ， 美联储推出1.25万亿美元购买机构抵押贷款支持证券(MBS)的计划 ， 以支持抵押贷款和住房市场 ， 并促进金融市场整体状况的改善 。
--房地产市场预测
惠誉评级得出结论 ， 西班牙将遭受最严重的房价下跌 ， 到2020年全年将下降8-12% 。 澳大利亚的房价将下跌5-10% ， 而英国将下跌3-7% 。
较低的工资和信心 ， 以及较低的预期人口增长率 ， 预计将影响澳大利亚对新住房的需求 。 因此 ， 对新建住房和已建住房的需求双双下降 ， 也就不足为奇了 。
中国房地产泡沫在过去的几年里 ， 我们一直在观察中国不断增长的房地产泡沫 。 显然 ， 它已经超过了我们在本世纪头十年看到的美国 。 据《华尔街日报》报道 ， 尽管有数百万人失业和其他经济问题 ， 房价仍在不断上涨 ， 投资者仍在进行交易 。
值得一提的是 ， 高层显然不想让市场下跌 ， 这给了人们继续买房的动力 。
但是 ， 我们不应该忘记 ， 中国的人口是美国的四倍多 。
高盛(Goldman Sachs)发现 ， 2019年中国住房和开发商库存总值达到52万亿美元 ， 是美国住宅市场规模的两倍 。 如果人民币贬值 ， 促使更多的人购买住房以保护他们的资金 ， 情况可能会恶化 。


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