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無房|無房 | 大手笔加杠杆，建发拿地隐患叠加( 二 )


尽管杠杆压力较大 ， 但作为福建省最大国企厦门建发集团成员企业——建发房产控股的境外子公司 ， 建发国际拥有母公司融资利率低、财务资源支持等方面的优势 。
据悉 ， 在其2019年长期非流动负债中 ， 间接控股股东贷款 230.82 亿元 ， 同比增长 43.5% ， 在公司长期有息负债中占比最大 ， 此部分贷款便是来自近亲控股公司贷款 ， 资金成本约 5.7%左右 ， 未来偿债压力相对较小 。
这也是为何开篇说 ， 建发股份200亿元的发债可能更多会用于建发房产的原因 。
不过值得注意的是 ， 建发国际的流动比率呈现逐年下降的趋势 。 Wind数据显示 ， 建发国际2016年至2018年的流动比率分别为2.60、2.33、2.29 ， 2019年更降至1.84 ， 为近5年新低 。
也就是 ， 建发国际的流动资产在短期债务到期前 ， 变为现金用于偿还债务的能力在降低 。

尽管流动资产偿债能力在不断下降 ， 但建发国际并未因此放慢拿地速度 。
据克尔瑞数据 ， 2020年上半年建发国际共拿下16宗地块 ， 新增土储建面共计约172万平方米 ， 新增权益货值约283亿元 。

另据中指院的数据显示 ， 建发房产上半年拿地销售比为0.95 ， 较上年同期的0.63上升30个百分点 。 TOP50房企中只有17家拿地销售比较上一年同期提升10个百分点以上 ， 建发房产就是其中之一 ， 其激进拿地可见一斑 。
截至2019年末 ， 建发国际土储总面积约935万平方米 ， 同比增长68% ， 按2019年实现签约面积293万平米来计算 ， 建发国际的土地储备可以满足其未来两到三年的开发需要 。
值得一提的是 ， 建发国际的土储权益比重逐年提升 ， 从2016年的51%提升至2019年的72% ， 2020年新增土储权益比达到94.4% 。
2020年以来 ， 中海、中交、世茂、奥园、融信、正荣等多家房企积极对外表达合作意向 ， 以期将自身土储权益占比维持在合理水平 ， 降低经营风险 ， 建发国际则是反其道而行的代表之一 。

建发国际大肆拿地又带来了新的隐患 。
过去 ， 建发国际的土储分布主要以二线、强二线城市为主 ， 2020年上半年建发国际开始向一线城市发力 ， 先后在北京、上海拿下3宗地块 ， 这也整体推高了它的拿地成本 。
克尔瑞数据显示 ， 今年上半年建发国际的楼面成本价高达20360元/㎡ ， 同比增长171% 。 随着其拿地成本走高 ， 未来可能会出现增收不增利的现象 。
其实在2019年建发国际的各项利润指标就已处于下滑状态 。 报告期内 ， 建发国际的毛利率为25.86% ， 较2018年同期减少7.4个百分点 ， 低于EH50房企32.61%的平均水平（亿翰智库） 。
2019年建发国际的年度净利润为19.98亿元 ， 同比增长26.61% ， 相较于2018年161.65%的增速 ， 已大幅度放缓；净利润率为11.1% ， 较2018年同期减少1.6个百分点 ， 低于EH50房企14.80%的平均水平 。
与此同时 ， 近三年建发国际基本每股收益降幅明显 ， 分别为1715.0%、165.8%和3.1% 。
业绩报中 ， 建发国际表示盈利下滑的原因是由于政策和拿地成本的增加 。 而根据建发国际2020年上半年的拿地数据不难看出 ， 利润仍然是要给规模让路的 。
与此同时 ， 今年上半年建发国际整体销售却有所放缓 ， 累计销售金额258亿元 ， 销售面积156万平米 ， 同比分别增长53%和61% ， 上半年完成全年销售目700亿元的37% 。
虽然过去几年建发国际表现得还算稳健 ， 但激进拿地带来的风险仍需引起重视 。

Wind数据显示 ， 建发国际2017年、2018年和2019年的净资产收益率（ROE）分别为19.3%、33.4%和25.7% ， 过去两年建发国际均超过了TOP50强房企ROE均值20%这一指标 。 另据Wind测算 ， 建发国际2020年及2021年的净资产收益率（ROE）或维持在22%左右 。
从投资价值上看 ， 建发国际称得上是一家小而美的公司 ， 但在地产内房普通低估值的背景下 ， 它的表现目前来看并不是特别突出 。
加上这一轮逆势加杠杆扩规模的举动 ， 建发国际能否平衡好各项风险保持住现在的状态不太好说 ， 只是希望别应了“善泳者死于水”这句话 。
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文章来源：無房
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