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無房|無房 | 大手笔加杠杆，建发拿地隐患叠加

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“2020年中房企观察”系列
随着2020房企年中成长排行数据的出炉 ， 出现一批让人琢磨不透的房企 。
有的用尽了几十种融资方法钱还不够花 ， 有的业绩一路下滑银行还爱他 ， 还有疫情阴云下逆势反扑成为新黑马 ， 如此云云......每年期中考试房企中总有这么几个奇葩让人不解 。
风云变幻之下 ， 危机四伏之中 ， 谁又将起落于惊涛之上？
下面跟随無房走入“2020年中房企观察系列” ， 共同观察这些特色房企背后的风风雨雨 。
此为第七篇 ， 建发房产 。
建发房产控股公司建发股份疯狂举债 ， 拟发行200亿元公司债 。
近日 ， 建发股份连续发布两则融资公告 ， 分别为公开发行公司债券预案和公开发行可续期公司债券预案 ， 规模均不超过100亿元 ， 总融资金额不超过200亿元 。
在房企今年近7000亿元的发债规模中 ， 这200亿不算什么 ， 但对于一家规模尚不足千亿的房企来说 ， 却着实有点多 。 毕竟 ， 据统计销售规模超5000亿的融创 ， 2020年至今也仅发行153亿元公司债 。
关于上述两笔债券的募集资金用途 ， 建发股份表示 ， 拟用于补充流动资金、偿还有息债务及适用的法律法规允许的其他用途 。
但经过房妹的一番调查发现 ， 建发股份大手笔发债背后 ， 更可能是在当前行业受到一定冲击的情况下 ， 为建发房产逆势扩大规模蓄力 。
据無房近期制定的《2020上半年50强房企成长排行榜》显示 ， 建发房产以操盘金额同比增长42.01% ， 位列成长榜第三名 。
疫情下凸显成长性的建发房产 ， 逆势大手笔融资背后 ， 究竟是持续稳健下的高瞻远瞩 ， 还是规模扩张压力下的打鸡血之举？
分析之前 ， 需要说明的是 ， 本文将从建发国际来切入 。 根据建发国际2019年报显示 ， 其合同销售金额为507.8亿元 ， 占建发房产总销售金额的70.4% ， 占建发股份整个房地产板块的51% 。
由于建发国际在建发股份整个房地产开发板块中占比最重 ， 且为上市公司 ， 披露的信息更为全面 ， 所以将主要从建发国际来进行分析 ， 管中窥豹看建发房产的成色几何 。

据企业公告 ， 2016—2019年度及2020年上半年 ， 建发国际物业销售收入分别约1116万元、101亿元、248亿元、508亿元和258亿元 。

过去三四年 ， 建发国际的规模几乎以一年一倍的速度扩张 ， 尤其是2017年 ， 其实现了从千万到百亿的迅猛增长 ， 规模直接膨胀了905倍 。
规模产生质的飞跃 ， 得益于建发国际在苏州开发的别墅项目独墅湾 。 自2006年国土资源部严控别墅类房地产项目供地以来 ， 别墅产品变得愈加稀缺 ， 建发国际看到了这一价值 ， 于2016年通过增资的方式获得独墅湾项目公司苏州兆祥13%的股权 ， 值得一提的是 ， 当年建发国际就只在国内拿了这一个项目 。
孤注一掷的建发国际“赌”对了 ， 2017年该项目赚的盆满钵满 ， 仅项目一期的销售额就占了其当年确认销售金额的70.5% 。
在拿地上 ， 建发国际不只走对了这一步 。 有了2017年打下的良好基础 ， 2018年建发国际开始积极扩张 ， 年内新增土储约557万平方米 ， 同比增长305.6% ， 创下了近年来的一个拿地高峰 ， 这为其2019年实现500亿元销售额奠定了基础 。

除了适时扩张 ， 建发国际的城市布局战略也十分清晰 ， 从历年来销售贡献最大的区域就能窥见一二 。
2017年位于苏州的独墅湾项目贡献了最多的销售收入 ， 2018年大本营福建为其贡献了55.03%的销售收入 ， 同年华东地区开始发力贡献了41.37%的销售收入 ， 这一数值到2019年增至60% 。
背后则是建发国际全国化的过程 ， 从2017年前的长沙、泉州、漳州、苏州四地 ， 扩大至武汉、南京、杭州等长三角区域 ， 以及广州、深圳、珠海等粤港澳大湾区 。

和大多数规模冲刺的房企一样 ， 过去三年 ， 建发国际一直以高杠杆撬动规模扩张 。
数据显示 ， 建发国际2017年、2018年的净负债率均超过200% ， 2019年净负债率虽同比下降66个百分点至176% ， 但仍处于行业较高水平 。

Wind数据显示 ， 截至2019年末 ， 建发国际一年内到期的负债金额约64.32亿元 ， 同期其现金及现金等价物创历史新高 ， 达115.94亿元 ， 完全能覆盖其短债 ， 现金短债比为1.8 。


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