买房|一种屡试不爽的买房技巧( 二 )
这意味着虽然从短期看 ， 在一轮3到5年的大牛市下 ， 那些近郊新城可能会跑赢市中心板块 ， 相同距离下 ， 不同板块也会有价差 。
但是从拉长到10年以上的长周期来看 ， 市中心同等距离下的不同价差洼地终究会被填平 。
而近郊板块 ， 在概念炒作异常火热的时候 ， 房价可能会一度与市中心差不多 ， 但随着市中心因为土地稀缺导致价值重新发现 ， 市中心房价依然会再次高于近郊 。
这属于土地稀缺性导致的价值回归 。
其实这种方法不光可以用在上海 ， 也普适于商业、教育、医疗资源向市中心集聚的环状城市 ， 本质的原因是城市核心的价值恒久不变 。
下面我们来举几个例子 。
我们认为上海的中环内存在大量被低估的机会 。
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而北京的南城也有北城一样的潜力 。
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西安的中心区、东部和北部与曲江和高新区的价差终究会慢慢缩小 。
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成都也不可能一直向南发展 ， 等到天府新区足够贵之后 ， 武侯区、青羊区以及金牛区的洼地会被大家发现 。
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此类现象背后的逻辑 ， 我想有以下几点 。
首先 ， 除了深圳这种移民城市 ， 城市内部的土著势力很强大 。
一些区域 ， 比如宝山淞南和惠南镇的土著 ， 买新房时倾向于买在熟悉的范围内 ， 在短期内可以扭曲房子的合理定价 ， 拉高偏远区域的房价均值 。
其次 ， 开发商制造营销概念的力量也不容忽视 。
现在几乎每个一二线城市 ， 几乎都有此类新盘的影子：距离市中心20公里开外 ， 品牌开发商 ， 豪华品质 ， 单价比周围二手房高了50%以上 。 这类房子未来涨幅未必跑的过市区的普通住宅 。
我做了一个测算表：
假设经过一轮大涨后 ， 郊区因发展较快 ， 土地涨幅达到100% ， 市区土地享受一个平均涨幅80% ， 我们来看看实际收益如何：
全款买入（无杠杆）市区普宅的业主享受到了70%的房价涨幅 。
虽然郊区土地增值更多 ， 但因为基期时 ， 土地占总价比例低 ， 郊区CEO盘业主持有的收益反而不如市区普宅 。
这个案例告诉我们 ， 纯投资买房想要做高收益率 ， 要选择土地价值占房子总价比例高的市中心房产 。
更重要的 ， 房产具有金融属性 ， 市区范围的房子就好比股票中的蓝筹股 ， 郊区的地块卖的多了 ， 土地成本上去之后 ， 郊区房与市区房差价收窄 。 此时 ， 买房客就会更偏好买低估的蓝筹房产 。
这是一个价值回归的过程 。
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我认为 ， 这种简单有效的选筹方法大大扩展了买房人的可选区域 。
我们做投资 ， 不一定要盯着那些大力开发的近郊产业新城 ， 市中心地段也可以挑选到涨幅可观的楼盘 。 买在低估的内圈区域 ， 一定程度上还规避了区域规划失败的风险 ， 是一种高确定性的投资模式 。
更重要的 ， 运用好这种模式 ， 能够真正地实现自住+投资 。
可惜的是 ， 往往适合投资的房都处在不毛之地 ， 不适合自住；适合居住的房单价很高 ， 上涨乏力 。
实际上 ， 仔细挖掘一下城市板块 ， 两者是能够权衡好的 。 以上海为例 ， 我仔细考察了全城的各大板块 ， 挑选出了几个适合自住+投资的 。
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1、宝山大华板块是宝山区唯一中环内的区域 ， 与普陀万里实际混为一个成熟的社区 ， 同样的小区比普陀区范围的低2万左右 ， 单价5万多就能淘到不错的小区 ， 7号线沿线进城也特别方便 ， 15分钟即可到达市中心的静安寺商圈 。
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