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都是老师教得好 | 你包叔

都是老师教得好 | 你包叔
2011年 ， 因为一本官场小说的出版 ， 长沙一本杂志的总编黄晓阳火了 。 一位县委书记看完书后对他说：你把桌子下面的东西 ， 放到桌子上面了 。其实黄晓阳一天官也没当过 。 他没有正式编制 ， 认识最高级别的官员 ， 也就是广电局局长 。 但他写的“官场教科书” ， 用大量细节描写 ， 让不少官员折服 。包叔对政治的了解 ， 就是被这本小说启蒙的 。 比如 ， 他说 ， 高层领导办公室的门总是紧闭的 ， 次一级领导的门是虚掩着的 ， 中层领导的门是半开着的 ， 小领导的门一直是敞开着的 。这种描述实在太有道理了 ， 包叔好友兽爷很快就把家里的门都拆掉了 。包叔印象最深的 ， 是担任领导秘书的主人公 ， 听了别人的建议 ， 借了银行一大笔钱在省会雍州买了五六十套房产 。给他建议的那个人 ， 是听到了省委的内部消息 ， 自己投资了好几块地 ， 结果只有一块地涨价 。 俩人最后只能无奈地感慨：在楼市上雍州有点滞后 。书中的江南省 ， 原型是湖南 ， 雍州就是长沙 。 多年来 ， 这里一直是中部地区的房价洼地 。 就算过去二线城市最炙热的两年 ， 长沙房价也被控制得死死的 。长沙的房价是真的拉不动 ， 这不是虚构小说啊 。1去年年底 ， 长沙市委党校第55期中青班赴深圳学习 ， 学员们不仅深切感受了“中国特色社会主义先行示范区”的独特魅力 ， 还找到了差距、明确了方向 。但七个月后 ， 老师和学生的角色调转了 。一周前的7月8日 ， 深圳市住建局一行10人前往长沙住建局考察交流 。 要知道深圳的经济总量是长沙的2.7倍 。通稿说 ， 深圳考察组对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法 ， 给予高度评价 。在考察组去长沙的四天之前 ， 住建部副部长赴深圳调研 ， 并和深圳市住建局、当地开发商和中介代表开了一个市场调研会 。那几天深圳的氛围 ， 跟2017年3月调控前的北京和厦门 ， 太像了 。昨天早晨 ， 深圳终于公布了调控政策 。 限购、限贷、加税三盘硬菜 ， 一次性全端到桌子上了 。中国改革开放的带头大哥、先行示范区的模范生 ， 把长沙一揽子调控政策的作业 ， 一股脑儿照抄了过去 。以前落户就能买房 ， 现在要落户满三年且连续缴纳36个月社保或个税；新政甚至试图堵上炒房客的假离婚手段：离婚3年内 ， 按离婚前的住房套数计算 。深圳的限购政策 ， 仅次于北京和上海 ， 终于和自己的身份匹配了 。8个月前 ， 深圳还不是这样的 。2019年双十一 ， 在楼市没有任何遇冷趋势的情况下 ，深圳把144平米以下住宅的豪宅线取消了 ， 上调了豪宅税的门槛；一个月后 ， 又取消了商务公寓“只租不售”的政策 。这两项政策 ， 让很多人都认为深圳先行示范区的旗帜会继续飘扬：有深圳这个标杆在 ， 才会给其他城市以信心 。过去的八个月 ， 是深圳楼市的第二春 。 所有人都知道深圳涨了 ， 春江水暖 ， 鸭子都快被煮熟了 ， 但深圳的官方数据还一直嘴硬 。根据官方的数据 ， 深圳的6月份房价相比去年同期涨了百分之五 ， 但连包叔这么后知后觉的人都知道 ， 数字是可以操纵的 。一旦发现房价有上涨的趋势 ， 就控制高价房的网签 ， 而增多低价房的网签 ， 把均价打下来 。 这已经是政府的常用手段了 。但二手房是没法骗人的 ， 深圳上半年二手房的涨幅 ， 居然还能位居全国第二 。深圳历史上最严厉的限购政策 ， 都可以在长沙这个780公里以外的二线城市找到源头 。一位长沙的开发商朋友看到深圳的政策后 ， 为深圳人民松了一口气：放心 ， 按长沙的做法 ， 一把就可以控住了 。2深圳住建局领导们到长沙调研的第二天 ， 就有长沙市民在市长信箱留言说 ， 自己不缺钱 ， 为啥买不到好的房子 。 政府各种限价地 ， 让房子又便宜又差 。如果孩子以后去了一线城市 ， 武汉卖一套就能在北京付首付 ， 我要卖两套 。长沙房价为什么不能涨起来！！！这位市民三个感叹号 ， 换来了住建局回复的三个倔强的“不”：长沙的调控 ， 方向不变、目标不减、力度不松 。去年 ， 有个33岁的大龄单身青年跑到政府网站上“问政湖南”栏目下 ， 向领导哭诉 ， 恳求给大龄未婚刚需们提供一点点空间 ， 他们也想要资格 。长沙楼市是不相信眼泪的 。2018年6月 ， 《湖南日报》连发4篇评论文章 ， 称“决不能让长沙成为投机者的乐园”：当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾 ， 而是炒房与反炒房的重大斗争 。2016年下半年 ， 来自南京、合肥、南昌的阔佬们 ， 实在无法直视长沙房价低到不可思议的现实 ， 他们携带巨额资金 ， 杀向湘江 。在炒房团的携手努力下 ， 长沙房价正式开始迅猛增长 ， 但也只是从均价6600元左右上涨到2017年年中的9000元左右 。此时的武汉 ， 市区房价已经达到每平方米16000元 ， 河北燕郊房价则历史性冲到了4万元 。但马上 ， 一系列的调控政策砸向了长沙楼市 。四年的限售期；离婚两年内购房算原有家庭的住房总套数；外来人才落户长沙后 ， 也要交满一年社保才能购房 。一波波在其他城市无所不能的炒房团 ， 被摁倒在湘江边 。 北辰实业2007年在长沙新河三角洲拿下的92亿元的地王 ， 距今已经13年了 ， 还在慢悠悠地开盘 ， 也不知道他们在等什么 。前年 ， 融信中国第一次进入长沙 ， 打造了融信澜悦项目 。 以前 ， 这家房企做得最对的事情是重仓杭州 ， 对于外埠拓展 ， 其实他们一直比较谨慎 。 他们的一个高管是在无意间透露了对这个城市的看法：全国横向比 ， 长沙房价低的不可思议 。3过去五年 ， 长沙的GDP从八千多亿元 ， 冲到了万亿 。有人不客气地指出 ， 虽然长沙GDP冲得很猛 ， 但税收与GDP的比例值 ， 长沙排名全国倒数第三 。但这些都不重要 。 过去五年 ， 有将近100万人涌入了这个中部省会城市 ， 和西安差不多 。大家都能看到这个城市最吸引人的地方是什么 。 房地产最疯的三年 ， GDP万亿级城市 ， 房价只涨了700块钱 ， 现在均价还是一万上下 。 别说比隔壁的南昌老表矮了一大截 ， 甚至比不上很多县城的房价 。帝都毁一生 ， 魔都毁三代 ， 要是来长沙 ， 必成高富帅 。和楼市喧哗的杭州、深圳相比 ， 这里真是个祥和的城市 。 2016年9月30日中国开启的调控大潮 ， 在长沙演变成了最极致的、最到位的政策试验 ， 比如这条：当楼盘申购人数超过1.5倍 ， 优先满足刚需群体 ， 其他购房申请人不纳入刚需摇号范围 。非长沙户籍必须24个月不间断缴纳社保或个税 ， 才算刚需 。 炒房客的那点小九九 ， 长沙政府都懂的 。而且 。 等你终于成为刚需的一员时 ， 还要看刚需的成色 。就算最懂事的杭州 ， 也是在整整两年后 ， 才把对刚需和无房户的倾斜写进政策里的 。这种用市场解决保障住房的手段 ， 是长沙的首创 ， 无疑也是经济学上的奇迹 。 经济学家想要解决的均衡价格理论与现实的矛盾 ， 在长沙被完美地解决：供给正好等于需求 。政策颁布2个月后 ， 中建梅溪嘉苑项目开盘 ， 排名第一的购房者 ， 出生日期为1936年7月17日 。 此前 ， 另一楼盘排名第一的购房者 ， 出生日期是1929年1月14日 。想要在长沙参与摇号 ， 你要寄希望于家里有一位民国时期出生的老人 。 几乎每次开盘 ， 也都会有一部分六七十岁的老人 ， 领衔刚需人群 。这是政治经济学的胜利 ， 也是深圳楼市严重欠缺的知识点 。包叔的好友兽爷说 ， 人生的重要关口 ， 我们往往需要仙人指路 ， 才能解决很多困惑 。4深圳和长沙 ， 过去几年是互为镜像的存在 。长沙向大家证明 ， 只要政府愿意去管 ， 房价是真的可以控制住的 。 后来 ， 越来越多的城市成了长沙 ， 深圳的存在反倒显得更独特了 。深圳的例外 ， 当然有很多因素的考量 。 但事实很快证明 ， 任何一个政策洼地 ， 都很快会被流动性填满 。深圳成为了投资客的天堂 ， 哪怕是疫情之后在北京上海楼市还一片低迷时 ， 千万富豪、单身离异妇女炒房团 ， 浩浩荡荡地杀进深圳楼市 ， 把二手房均价抬升到7万元时代 。顶级豪宅的深圳湾一号的售楼处里 ， 有一半是来自北京的客户 。 手握1000万的投资客们 ， 在北京上海只能买一套房子 ， 但在深圳可以撬动两到三套 。包叔在《深圳永不眠》里说过 ， 房价猛涨的背后 ， 是很多年轻人对这座城市的无声告别 。深圳的长沙化 ， 确实是很多人都没有想到的 。“中国特色社会主义先行示范区”这几个字 ， 很多人以为最重要的是“先行示范区” ， 但现在看来 ， 不是这样的 。昨天 ， 发改委公布了上半年的经济数据 ， 很多数字都不意外 。比如 ， 消费下滑超过预期 ， 社会销售品零售总额同比减少了11.4% 。 在一片哀嚎中 ， 只有一个数字是正值：1-6月房地产开发投资同比增1.9% 。1-5月 ， 这个数字还是-0.3% 。 简单点说 ， 房地产只用了一个月 ， 就把固定资产投资的信心给拉回来了 。房地产在经济中的支柱作用 ， 越发明显了 。 这也是地产行业和政策博弈的最大基础 。因为从杭州等城市来看 ， “地产长沙化”最直接的后果 ， 就是开发商失去对利润的掌控 ， 彻底变成城市的打工者 。以前 ， 深圳是开发商窥测政策走向的唯一一个窗口 ， 就像黄晓阳的那本官场小说里说的 ， 高层领导办公室的门总是紧闭的 ， 次一级领导的门是虚掩着的 ， 小领导的门一直是敞开着的 。只要门敞开 ， 就可以探头张望 ， 就有讨论的空间和机会 。现在呢 。


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