核桃人说房|这个数据，揭示南阳暴涨真相！
文章图片
最近有两件事 ， 让南阳站上C位 。
一是6月14日 ， 建业公园里1.7万/平抢房大战 ， 500万总价的房子被一抢而空 ， 开盘去化率近95% 。
二是7月14日 ， 南阳土拍刷新单价地王纪录 ， 折合每亩单价1186万 ， 楼面价高达5084元/㎡ 。
这与保利此前在郑州高新区拿地的楼面价 ， 相差无几 。
远离郑州核心 ， 却因楼市怒刷存在感的南阳 ， 到底凭什么？
【核桃人说房|这个数据，揭示南阳暴涨真相！】原因也许有很多 ， 比如：
南阳本身人口基数不小 ， 购房群体庞大；
棚改之后 ， 南阳是报复性购房、攀比性购房、恐慌性购房集中释放的典型市场；
郑州拿地难、竞争激烈 ， 开发商被迫转战三四线 ， 变相推高地价；
……
但今天 ， 我想从另外一个角度 ， 来探析南阳楼市爆火的原因 ，
小学生人数 。
房地产长期看人口 。 小学生数量的变化 ， 反映的是人口流动和家庭人数增减 。
前不久 ， 教育部发布了《2019年教育统计数据》 。
在「14个千万常住人口城市」中 ， 南阳在校小学生人数为122万 ， 排名第二 。
这个数字 ， 约占全国总小学生人数的1.16% ， 约占南阳常住人口的12.2% 。
这说明了什么？
小学生的入学年龄主要是7-13岁之间 ， 也就是说 ， 2019年在读的小学生应该都出生于2006-2012年 。
以父母平均28岁生孩子计算 ， 那么这些孩子的爸爸妈妈 ， 应该出生于1978-1984年之间 。 放宽一些的话 ， 也就是1975-1987年生人 。
75后和80后为主 。
映射到楼市中 ， 这个群体恰是「刚改」和「改善」人群 。
一方面 ， 他们人到中年 ， 收入稳定 ， 面临住房换新 。
另一方面 ， 他们往往已经在城市「生根」 ， 不光是房产 ， 生意的人脉、关系 ， 都已全面稳定 ， 很难形成城市间的变动了 。
简单讲 ， 就是不再具备「城市迁徙力」 。
所以 ， 别问为什么同样17000的价格 ， 不来买郑州三环核心 ， 而非要在南阳抢房子；为什么南阳土拍的楼面价 ， 能追平省会郑州 。
这也解释了 ， 为什么南阳一万二三的房子 ， 哪怕是价格与郑州四环相当 ， 购房人也仍旧趋之若鹜 。
不是郑州不香 ， 只不过你不是南阳人 。
百万小学生背后 ， 也许就是百万个潜在购房家庭 。
所以 ， 南阳楼市的火爆 ， 有运气的成分 ， 也有实力的支撑 。
但是 ， 我并不是鼓励你去南阳买房 。
如果单纯看小学生数量 ， 南阳的房子似乎比广州、深圳、上海更具投资价值 。
这怎么可能？
事实上 ， 还存在一个变量 ， 在「入学的小学生数量=家庭的青壮年人口数量」这个等式之间 ， 有一个现实的问题：
留守儿童 。
在南阳百万小学生人口中 ， 有大量是县乡小学生 。
参考2017年的数据 ， 南阳市辖区小学生占比仅有1/5左右 ， 相信这个比例至今不会有大的变化 。
也就是说 ， 南阳市辖区的小学生在校人数 ， 实际应该是25万左右 。
这也从侧面说明了一个问题 ， 千万人口的南阳 ， 是一个典型的人口输出城市 。
以2018年数据为例 ， 南阳常住人口数据为1001.36万人 ， 但南阳统计局公布的南阳总人口为1198万人 。
总人口为1198 ， 常住人口只有1001 ， 凭空不见的近两百万人 ， 基本都去了一二线城市 。
但很多一二线城市 ， 尤其是北京、上海等一线城市 ， 因为人口控制 ， 漂一族的孩子很难在那里获得教育资源 ， 只能留在老家上学 。
大人在大城市打拼挣钱 ， 孩子则留在老家上学 。
有能力的 ， 也许早就举家搬迁了 。
将来 ， 那些无力扎根一二线城市的南阳人 ， 会不会回老家购房？
我相信 ， 有很大一部分是会的 。
这也是为什么 ， 我觉得南阳房价有实力的一面 ， 哪怕是百万小学生里面有大量县乡人口 。
在河南 ， 和南阳类似的 ， 还有周口、商丘等人口大市 。
小学生代表着年轻和活力 ， 代表着身后有消费潜力的年轻家庭 。
一个城市中每增加一个小学生 ， 就意味着至少有一对年轻夫妇的迁入 。
比如深圳 ， 2019年常住人口1343万 ， 在校小学生人数106万 ， 占比高达8% 。 这说明近年来有大量的75后和80后来到深圳！
难怪深圳房价涨幅惊人 ， 六七千万的房子都不能给人带来足够的体面 。
反之 ， 就像哈尔滨 。
同样人口超千万 ， 但在校小学生数量仅有39.9万 ， 仅占常住人口的3.7% 。 这几年东北人口不断流出的情况 ， 几乎到了家喻户晓的地步 。
房价是个复杂的体系 ， 买房更是门学问 ， 但「小学生人数」的确是一个具备参考价值的指标 。
也许是统计口径不同 ， 也许是部分选登 ， 「14个千万常住人口城市」中 ， 没有郑州的数据 。
推荐阅读
- 马术|这个周末来即墨感受“骑士精神” 马术比赛约起来
- 中华房买卖|购买小户型最重要的是什么？过来人说出两点，现在知道还不晚！
- 717|这个717你任性了吗？盘点苏宁金融带给你的精彩一夏
- 道歉|向社会、受害人及家属道歉，辽阳这个人致歉信登报了
- 协管员|这个协管员真帅，飞奔百米扑倒小偷
- 这个“养活”郑秀文20年的韩国女人 又要称霸亚洲影坛了？
- 明星穿搭|王源穿GUCCI彩虹衣，真是越来越酷，你们未来的老公就长这个样？
- 做手工馄饨饺子的三姐|新手开馄饨店，别犯这个错，节约成本有窍门，食物新鲜才能有客源
- 楼市资本论|陶朱公代言上市房企财务？这个奖不一般
- A股大考将至！科创板1800亿解禁洪峰来袭，监管祭出四层缓冲垫，科技牛能否继续？这个动作是关键