物业监视业主长达一年:小区管理谁说了算?
近日,广东省东莞市某小区一保安离职后向业主喻先生道歉,称应领导要求,他对包括喻先生在内的几位业主进行了长达一年的监视,比如进入小区的时间、和谁接触等等 。几位业主怀疑,可能缘于他们曾为广大业主争取权益,招致物业公司不满 。据小区物业经理称,业委会原本答应直接续聘该物业公司,后又联系其他物业公司,监视是想了解他们是否跟其他物业公司有来往,并无恶意(7月18日环球网) 。
出于安全考虑,大部分小区都会安装监控设备 。然而,该物业公司经理借此便利条件,授意保安截取录像中特定业主活动信息,事无巨细监视,比如某日几点几分去了小区谁家,都有谁去,几点离开都有详细记录,让人恐惧 。虽然监控设备记录的公共空间的活动,并非业主室内情况,但这样监控某个人的活动,是否涉嫌违法,需要相关部门给出鉴定 。
【物业监视业主长达一年:小区管理谁说了算?】说到底,这件事情的背后还是如何顺利更换物业的老问题 。
按照民法典等法律规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定,有权依法更换 。如果物业服务企业侵害业主合法权益,有权要求其承担民事责任 。但现实情况是,个别物业公司拿钱不干事,小区环境脏乱差,电梯维修慢,原本归全体业主所有的电梯广告等经营所得,也被物业拿去 。这种情况下,业主难以忍受,想要更换物业的时候,却不像“请进来”那么容易 。
曾有报道,有物业以合同未到期为由拒绝撤出,就算合同到期,物业又会以物业费拖欠为由拒绝退出 。即便业主委员会聘来了新物业,也出现过老物业赖着不走,新物业进不来的情况 。《昆明一小区新旧物业交接受阻,两拨人烈日下对峙》的报道就是典型现象 。
笔者认为,在法律有明文规定的前提下,物业公司如此作为,一个重要原因在于目前相关法律多为概括性规定,并没有给出具体的解决措施,以至于强势的物业公司有恃无恐 。在这方面,今年5月1日生效的《北京市物业管理条例》或许可以提供借鉴,该条例明确规定,业主共同决定解聘物业服务人的,物业服务人应当自接到通知之日起30日内履行交接义务,并且退出物业管理区域 。拒不退出者,自规定时间届满次日起处每日1万元的罚款;还特别规定,前期物业服务合同期限最长不超过两年 。希望这样可操作性强的规定更多一些,执行力度更大一些 。
其实,各地住建局大都设立了物业管理中心,其职责包括拟定物业管理的政策性指导意见并监督落实,受理并协调解决有关物业管理的投诉和纠纷 。笔者也希望在业主与物业出现矛盾时,有关职能部门能及时出现不缺位 。
业主才是小区真正的主人,物业“能进也能出”应该是市场运行常态,只有法律、物业管理中心、业主“各就各位”,才能提高小区物业管理质量 。
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