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断崖|疫情致德国商业地产市场断崖式下跌，物流地产一枝独秀

_本文原题为 疫情致德国商业地产市场断崖式下跌 ， 物流地产一枝独秀
【断崖|疫情致德国商业地产市场断崖式下跌，物流地产一枝独秀】近年来 ， 德国商业地产一直是欧洲热门的投资领域之一 。 然而在新冠肺炎疫情的冲击下 ， 今年第二季度 ， 德国商业地产的成交额比去年同期下跌了五分之一 。
法国巴黎银行房地产公司（BNP Paribas Real Estate）首席执行官比恩科夫斯基（Piotr Bienkowski）认为 ， 这反映了投资者担忧市场未来走势的不确定性 ， 而封锁政策则大大限制了投资活动的正常进行 。
不过值得注意的是 ， 物流地产却因其稳定的收益和供不应求而逆市上扬 ， 上半年的成交额与去年同期相比飙升了43% 。
德国IREBS房地产经济师、德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨在接受第一财经采访人员采访时称：“疫情改变了人们的工作和生活方式 ， 越来越流行的居家办公让酒店与短租公寓不再像以前那样受欢迎；而随着人们进行网络购物、网络订餐日益频繁 ， 一方面令线下商场门可罗雀 ， 另一方面也让物流、仓储地产变得十分抢手 。 ”
断崖|疫情致德国商业地产市场断崖式下跌，物流地产一枝独秀
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二季度商业地产成交额“断崖式”下跌
法巴银行数据显示 ， 2019年德国商业地产市场（包括办公楼、零售物业、酒店及物流仓储等）的成交额高达700亿欧元 ， 创下历史新高 。 本来大多投资者对2020年寄予了厚望 ， 但自今年3月起 ， 疫情在欧洲的蔓延令市场情绪开始跌入了低谷 。
法巴银行一份最新调查数据显示 ， 上半年流入德国商业地产的资金总计约294亿欧元 ， 二季度只有108亿欧元 ， 同比下降了20%；与过去五年的平均值相比 ， 也减少了17%；预计全年的成交额为500亿欧元 ， 为2014年以来的最低值 。
高力国际（Colliers International）德国资本市场主管卡德尔（Christian Kadel）认为 ， 鉴于今年经济将经历二战以来最严重的衰退及高度的不确定性 ， 商业地产上半年的整体表现并不比以往逊色 ， 但由于商业地产的交易流程较长 ， 事实上绝大多数交易都是在疫情大面积暴发前就已确认的 。
高力国际的数据显示 ， 上半年柏林、慕黑、汉堡、科隆、法兰克福、杜塞尔多夫和斯图加特等德国7个主要城市的办公楼最高租金年化回报率仅2.9% ， 明显不如以往的3.5%~4% ， 疫情带来的影响可见一斑 。
孙杨对第一财经采访人员表示 ， 以法兰克福为例 ， 以前有不少外地员工都是周一到周四住在酒店或短租公寓 ， 周五下班后回家 ， 但由于疫情 ， 如今居家办公已很普遍 。 他称 ， 这其实是一种“双赢” ， 对于外地员工来说 ， 他们有更多的时间可以陪伴家人；而对于企业而言 ， 需要提供线下办公的空间大幅减少 ， 降低了运营成本 。
德国评级机构Scope近日也下调了12只公募房地产基金的评级 ， 这些基金管理资产约1000亿欧元 ， 资金主要投资于办公楼（61%）、零售物业（24%）和酒店（9%） 。 Scope预计这些基金2020年的平均回报率将在1.5％~2.0％ ， 低于2019年的3.1% 。
不过尽管评级被下调 ， 房地产基金的总体评级仍处于较高水平 ， 平均评级为“a” ， 意味着可以为投资者提供良好的风险调整后收益 。
物流地产“一枝独秀”
在其他商业地产类型普遍萎靡不振之际 ， 德国物流地产却逆势上扬 。 法巴银行的数据显示 ， 上半年德国物流地产的成交额同比大涨了43% ， 此外 ， 租金也没有与其他商业地产一样下跌 ， 回报率稳定在3.6%左右 。
商业房地产咨询服务公司世邦魏理仕（CBRE）分析部负责人林辛（Jan Linsin）称：“我们看到许多投资者正在筹集资金 ， 准备对欧洲地区及全球的物流地产进行大规模投资 。 ”
孙杨表示 ， 随着网购越来越普及 ， 德国电商此前在物流和仓储方面布局的不足也逐渐体现出来 ， 疫情期间在网上购一次物 ， 往往要等一周才能送到 ， 这也意味着物流、仓储地产还有很大的需求空间 。 而且 ， 以前为了节约成本 ， 不少物流仓储都被选在远离城市的偏远地区 ， 但现在为了加强运输效率 ， 有逐渐向城市靠拢的趋势 。


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