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扒房|2020年南宁商铺大型比惨现场！别再说“一铺养三代”( 二 )


小剑这段时间的走访发现 ， 近几年新交付的小区 ， 最具生命力的店铺 ， 你可能想不到 ， 居然是“中介门店” 。
有的小区短短100米的一排铺面 ， 就有四五家中介 。 旁边的餐饮店换了一个又一个 ， 中介门店却稳稳地开了好几年 。

▲南宁某小区门口超市熬不下去了 ， 旁边中介却很稳
没想到 ， 干餐饮的 ， 竟然开不过干中介的 。 中介门店 ， 竟然成了许多小区底商的“小强铺” 。
这也说明一个问题 ， 在南宁 ， 买房卖房的人还是挺多 ， 做中介还是能赚钱的 。

商铺 ， 怎么就成了“伤铺”？
不用质疑 ， 以前“一铺养三代”的商铺 ， 如今已经沦落为“伤铺”（极个别除外） 。
啥原因导致的呢？
在小剑看来 ， 不外乎以下3个原因 。
第1 ， 供求关系 。
许多年前 ， 商铺兴起之时 ， 很多城市没有太多百货中心 ， 更没有电商平台 。 一个城市 ， 也就那么几条街能买东西 。 物以稀为贵 ， 供不应求下 ， 说“一铺养三代”没毛病 。
最近几年 ， 供求关系变了 ， 商铺到处都是 。 于是 ， 从供不应求变成了明显的供过于求 。

▲今年上半年商铺供应明显大于需求（来源：克而瑞）
第2 ， 新产业冲击 。 比如各种电商平台 ， 比如地摊经济 ， 比如……
你看 ， 网购销售总额逐年提升 ， 普通实体店铺却日渐不景气 。 在南宁 ， 那么多大商场 ， 营业额保持每年稳定上升的 ， 其实并不多 。
比如 ， 在青秀万达金街开店的老板 ， 许多都有切身感受 。

▲2011-2018网购销售总额走势（来源：大胡子说房）
第3 ， 时代变了 。 新商业 ， 新消费 ， 才有市场 。
有句话说得好：时代的一粒尘埃 ， 落在每个人头上 ， 都犹如大山 ， 没人能够幸免 。
商铺市场 ， 尤其如此 。

别跟趋势作对 ， 投资商铺悠着点
我们经常说 ， 不要与趋势为敌 。 因为 ， 在大势面前 ， 个体太渺小 。
对于商铺投资 ， 尤其如此 。
大的供求格局 ， 决定了商铺市场整体的低迷 。
你也见到了 ， 这些年 ， 住宅的售价是涨的 ， 商铺却是跌的 。
小剑刚入地产这行时 ， 许多1楼社区铺都是卖三四万一平的 ， 万达的金街更是大几万一平 。
现在呢 ， 普遍的1楼街铺是2万多 ， 甚至还有1万多的 ， 几乎和住宅价不相上下 。
最主要的 ， 还是租不出去 。 商铺靠升值太难了 ， 普通人买铺 ， 主要就是靠租金 ， 但租不出去的铺 ， 无异于死铺 。
除非有强大的企业运营（如华润万象城、会展航洋城等） ， 除非周边确实有稳定的客流（如老城区成熟地段）……不然 ， 劝大家 ， 对商铺投资还是悠着点吧 。
真的 ， 没啥事 ， 别想不开去投资商铺 ， 休要轻信“一铺养三代” 。

▲遇到“金灿灿的铺字”要冷静
除非 ， 你不是普通人 。

少数人的商铺投资密码
商铺难 ， 不意味着一无是处 。 还是有人 ， 可以赚到的 ， 甚至比住宅赚的更多 。
说说小剑认识的几个朋友买铺“赚钱路子” 。
朋友老李 ， 是一家开发商的中层 ， 他以比市场价低40%的价格拿到2个50㎡的铺 ， 都是1楼街铺 ， 单价大约1.5万元/㎡ 。 首付仅付了20% 。
3个月后 ， 老李以2.2万元/㎡卖出（开发商免费更名） ， 价差7000元/㎡ ， 净利70万元 。 他拿出5万元 ， 奖给了帮他卖铺的置业顾问 ， 自己净利65万元 。
朋友强哥 ， 买了老市中心附近某小区30㎡铺面 ， 单价2.5万元/㎡ ， 总价75万元 。 由于地段成熟 ， 有稳定客流 ， 哪怕是疫情期间 ， 也是满租状态 ， 租金可达180元/㎡·月 。
折算下来 ， 假设以后租金不涨 ， 回报率大约10% 。 10年左右可回本 ， 这年头算很可以的铺了 。
与此同时 ， 他还把这间铺融资几十万（商业类一般为评估价50%） ， 首付投资了一套五象新区的小户型 。
看出来了吗？买铺还是有机会的 ， 要么能拿到更低的价格 ， 要么选到能租得出去的铺 ， 要么会用金融手段操作 。
最后的最后 ， 还是提醒下 ， 商铺是一个看回报率的投资品 ， 尤其看重租金回报率 。 要算租金回报率 ， 首先你得能租出去 。 没人租的铺 ， 租不出去的铺 ， 少碰为好 。
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【扒房|2020年南宁商铺大型比惨现场！别再说“一铺养三代”】文|七小剑  编|郭小襄


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