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明源地产研究院|看房企财报一定要注意！这几个点很重要，却容易被忽视( 二 )


【明源地产研究院|看房企财报一定要注意！这几个点很重要，却容易被忽视】至于这两者的区别有两点：
一是合同负债要承担在未来交付商品的义务 ， 也就说 ， 预收了钱 ， 将来一定要交付商品 ， 否则就要承担违约责任 。
二是合同负债里可能会包含融资成分 ， 会计准则规定 ， 对于收款时间和交付商品的时间间隔超过一年的合同负债 ， 如果存在融资成分的 ， 需要考虑计算融资的利息 ， 这种情况一般发生在合同确定的交易金额和实际交付时的交易金额有差异时 ， 才可能包含融资成分 。
而对于房地产企业来说 ， 似乎并不存在这种情况 ， 因为合同写的这套房子多少钱 ， 交房时一般也还是这个价格 ， 那种交房时发现房价跌了无理取闹要求更改价格的情况毕竟是极少数 。
关于房地产企业合同负债里融资成分到底是如何计算的 ， 我也没查到具体的资料 。 我也查看了几家房地产公司的财务报告 ， 只有新城控股2018年报进行了融资成分的利息计算 ， 其他如万科、保利、恒大、融创等都没有这种处理 。 在投资者互动平台上 ， 新城控股的董秘也对此进行了解释 。
明源地产研究院|看房企财报一定要注意！这几个点很重要，却容易被忽视
本文插图

这种处理既不影响现金流 ， 也不影响利润 ， 因为这里的利息并不是有息负债的那种利息 ， 所以投资者只需要了解这个概念即可 ， 在看财报时不要把它和有息负债的利息搞混 。 现实中不少人会把这两者搞混 ， 包括证监会在给新城控股2018年年报发的问询函里就犯了这个错误 。
土地增值税
土地增值税是房地产行业特有的一个税种 ， 通俗地说 ， 就是如果你买了块地、盖了商品房并出售后取得了收益 ， 就需要按照一定的比例对增值的部分交税 ， 而且这个税是按累进税率来计算税额的 ， 跟个人所得税一样 ， 赚的越多 ， 税率就越高 。
按理说 ， 应该等房子卖出后才去计算这个税 ， 但实际情况是有些项目周期可能会很长 ， 比如一些商业地产项目 ， 可能长达几年 ， 那等工程竣工后再收税 ， 会造成税收极不稳定 。
所以 ， 税务局采用预征的方法 ， 就是按照销售收入的一定比例来征 ， 现在大概在1%到4%（新城控股年报上公布的比例）之间 ， 将来等工程结算时多退少补 。
可以看到实际缴税时采用增值额作为基数来计算税额 ， 但预征时采用销售收入为基数来计算 ， 并且基数都很大 ， 这两种计算方法必然会造成极大的差异 。
因此 ， 有些谨慎的企业会预提一笔“土地增值税准备金” ， 这里要注意 ， 预提和预征是不一样的 ， 预征是必须要缴的 ， 而预提是企业额外再多准备的一部分 ， 税务局并未做此要求 。
对于预征的土地增值税 ， 是可以当作费用从税前利润里扣除的 ， 也就是会导致少交所得税 。
而对于预提的土地增值税 ， 到底是否可以从税前利润扣除 ， 目前税法并未做明确规定 ， 从上市房企的财报中 ， 我看到万科和金地预提了比较大额的土地增值税准备金的 ， 新城控股也预提一部分 。
万科预提了219.87亿 ， 如下：
明源地产研究院|看房企财报一定要注意！这几个点很重要，却容易被忽视
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金地预提了90.65亿 ， 如下：
新城预提了38.88亿 ， 如下：
明源地产研究院|看房企财报一定要注意！这几个点很重要，却容易被忽视
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由于这笔准备金的数额还比较大 ， 是否能从税前利润中扣除 ， 会直接影响企业的所得税 ， 从实际情况来看 ， 会计上应该都是从税前扣除了 ， 因为从递延所得税资产里可以看到预提的土地增值税的可抵扣差异 。
总结一句话就是：预提的土地增值税准备金越多 ， 会计上的利润会越难看 ， 但会带来较多的递延所得税资产 ， 这个在以后是可以抵税的 ， 简单的理解就是 ， 现在多交了税 ， 以后就可以少交了 。 所以 ， 更多地预提土地增值税是一种谨慎的做法 。


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