租金|深圳写字楼存量已逼近香港，上半年租金及价格持续下跌
_本文原题为 深圳写字楼存量已逼近香港 ， 上半年租金及价格持续下跌
南都讯 采访人员王鹏钧 进入 “新常态”（空置率持续走高、租金稳步下跌）状态的深圳写字楼市场 ， 湾区各姊妹市场又走出什么行情？
“2020年上半年 ， 大湾区写字楼市场租金及价格下跌趋势持续 ， 租金跌幅高于价格跌幅 ， 区域整体收益率进一步萎缩” 。 近日 ， 商业地产研究机构第一太平戴维斯发布《大湾区甲级写字楼指数》 ， 该报告介绍 ， 疫情导致的经济增速放缓叠加过高供给影响 ， 上半年湾区各城写字楼租金、价格普跌 ， 分别环比下跌4.1、3.6个百分点；其中深圳价格降幅最高 ， 环比下降8.5个百分点至190.8元/㎡ 。
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注：租金指数反映租金变化趋势 ， 价格指数反映销售价格变化趋势
深圳存量已逼近写字楼大户香港
今年上半年 ， 受疫情影响 ， 大湾区多数在建项目工期延误 ， 多城供应高峰或顺延至2021及2020年 。 以深圳为例 ， 根据此前仲量联行的监测 ， 上半年深圳只有四座甲级办公楼竣工 ， 为市场新增供应约32万㎡ 。 就整个大湾区而言 ， 新增供应约73万㎡ ， 环比下降48.2% ， 但由于消化不力 ， 总存量仍进一步增长至2838万㎡ 。
第一太平提供的数据显示 ， 其中尤以港、深、广三城存量较大 ， 分别占总存量的27.9%、27.5%、18.7% 。 目前 ， 深圳总存量已与香港极为贴近 ， 两市存量分别为781万㎡、792万㎡ 。
身为全球金融中心的香港 ， 也是商务办公市场需求大户 ， 尤其是摩天大楼林立的中环 ， 租金在全球一骑绝尘 。 但自香港社会性事件爆发以来 ， 写字楼空置率连续上升 ， 仲量联行报告显示 ， 至去年年底 ， 香港整体空置率创下6年以来的新高 。 后续 ， 2020年开年以来 ， 市场又遭受新冠肺炎疫情影响继续承压 ， 中资金融机构、共享办公平台等纷纷放慢甚至搁置扩张步伐 ， “空置率环比增长0.5个百分点 ， 至5.2%” ， 第一太平监测显示 。
【租金|深圳写字楼存量已逼近香港，上半年租金及价格持续下跌】深圳的高存量则在于持续数年的高供应入市 ， 尽管TMT、金融等行业表现出了旺盛的市场需求 ， 但在百万供应量之下 ， 深圳写字楼存量及空置率仍被抬升 ， “空置率在一线城市中表现最高——目前已达28.1%” ， 上述《报告》指出 。
谈判桌上更为强势的租户和买家
对写字楼业主来说 ， 租金、价格双跌意味着更低的收益率 ， 但对租户和买家而言 ， 意味着在谈判桌上更加强势 。 包括第一太平、仲量联行在内的多机构观察表示 ， 以价换量的优惠举措正在被广泛执行 ， 业主主动提供更长的免租期、更大的租金让步和更高的租金比例等市场刺激手段以留住及吸引租户 。
“深圳、东莞、肇庆、江门的业主尤为积极地提供优惠举措 ， 且条款制定更为灵活……深圳业主尤为青睐优质租户 ， 与之可谈判空间较大……” ， 第一太平强调 。
受下半年集中供应影响 ， 深圳市场空置率还将进一步走高 ， 租金、价格也料将随之下跌 。 根据此前仲量联行深圳商业地产部总监李文杰的介绍 ， 下半年深圳预计总共还有约90万㎡供应的入市 。
附：第一太平对港、广、佛三城上半年写字楼市场分析
香港：2020年上半年 ， 受制于多重内外部不利因素影响 ， 香港租赁需求继续呈现萎缩趋势 ， 零售业及酒店业受打击最为严重；受疫情影响 ， 一些公司于上半年在香港的IPO计划不得不推迟 ， 给当地的金融及专业服务行业亦带来连锁反应 ， 搬迁或扩张计划因此搁置 。 香港平均 空置率环比增长0.5个百分点 ， 至5.2% 。
广州：2020年上半年 ， 广州写字楼租赁需求表现呈现U字形复苏 ， 全市净吸纳量自第一季度至第 二季度转负为正 。 另一方面 ， TMT行业在疫情时期业务呈现增长 ， 成为租赁需求增长极之一 。 截至6月末 ， 广州写字楼供需关系维持相对健康 ， 平均空置率因新增供应入市结构性小幅上升至6.5% ， 但仍为大湾区内第二低 ， 仅次于香港 。
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