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扒房|?南宁上半年热盘top10竟有ta！到底谁敢买“RC盘”？( 二 )


从凤凰岭路到九熙府项目地的这一段 ， 路面已经很平整了 ， 只待进一步铺设 ， 完善绿化 ， 就能实现通车 。

▲合坡路实拍 ， 做好硬化后可达到通车条件

▲合坡路最新施工进度

除了合坡路之外 ， 项目周边内还规划了金伦路、塘根路等 ， 这些道路修通之后 ， 项目业主能便捷地抵达火车东站 。
根据置业顾问反馈 ， 就因为天然的地理优势 ， 以及路网利好 ， 有1/3的业主来自周边高铁通达的县市 。


▲片区在建路网

客观来看 ， 九熙府周边规划了丰富的教育配套 。
其中 ， 小学规划60个班 ， 中学规划24个班 ， 规模相对充裕 ， 能满足业主九年制教育需求 。
目前 ， 由于板块仍处于开发初期 ， 引进什么学校尚未确定 。
如果没有急迫的入学需求 ， 可以和板块一起成长 ， 青秀区整体教育水平相对优质 ， 未来有一定的潜力 。


▲项目旁学校用地

此外 ， 对于年轻人来说（特别是在东商区上班的人） ， 这个盘通勤成本低 ， 对个人发展有一定帮助 。
如果你每天比同龄人多挤出1-2个小时 ， 不管是阅读、健身 ， 还是精进业务 ， 长期坚持就有机会弯道超车 。
再说了 ， 年轻就是要浪 ， 住得近一些 ， 蹦迪都没负担了 。

再加上 ， 板块的发展潜力尚可 ， 后期转手有一定空间 ， 不失为一个不错的“首置跳板” 。


“我也精改毛了”
今年 ， 一股叫做“精改毛”的风气 ， 吹过南宁楼市 ， 九熙府 ， 也不能幸免 。
这半年 ， 不管在扒房还是鉴盘侠 ， 不少老炮都发文解读精改毛背后的市场机制 。


▲精改毛已经成常态


▲近段时间精改毛的楼盘和价格对比

对购房者来说 ， 精改毛最深刻的影响 ， 是毛坯价涨了 ， 同样的钱 ， 你以前能买精装房 ， 现在只能买毛坯 。
对此 ， 市场两大阵营 ， 对立得格外分明 。
站精装的人说：同样的钱 ， 再差的精装也是赚！
站毛坯的人说：为了避“惊装”的坑 ， 咬咬牙也要买毛坯 ， 贵点就贵点吧 。


▲网友辣评

其实 ， 不管你如何站队 ， 该来的还是要来 ， “精改毛”确实是大势所趋 。
因为“精改毛”的本质 ， 是限价解除 ， 政府把定价权放归市场 ， 是价格向价值进一步靠拢 。
二手市场最能反映楼市真实定价 。
目前 ， 凤岭二手房的价格普遍在1.6万-1.8万元/㎡之间 ， 二塘二手房价格在1.1万-1.3万元/㎡ 。 从城市中心向次中心传导 ， 九熙府目前在售房源新品定价1.2万元/㎡ ， 并没有脱离实际 。


▲片区二手房价

只能说 ， 现在买毛坯的人并没有亏 ， 是早期买精装的人赚了 。
退一步看 ， 目前相邻板块在售新盘 ， 都以毛坯为主 ， 这是购房者必须客观面对的事实 。


你需要做的 ， 就剩看户型了
路要通了 ， “精改毛”了 ， 接下来你需要做的 ， 是仔细研究九熙府的产品 ， 是不是真的适合你 。
九熙府三期占地21.3亩 ， 共规划4栋17-25层的独栋高层 ， 梯户比为2T4户及2T5户 ， 户型涵盖88-122㎡的三至四房 。
三期共5个户型 ， 分别是较紧凑的88 ㎡、89㎡、92㎡、95㎡三房 ， 以及122㎡的舒适四房 。 其中 ， 95㎡及122㎡为主力户型 ， 可以看出 ， 项目定位是刚需及刚改 。


▲88㎡的三房


▲95㎡的三房

最小的88㎡三房 ， 正东朝向 ， 户型方正 ， 各功能区的布局和尺寸也无硬伤 ， 在同面积竞品中发挥比较稳定 。
95㎡户型在市面上比较常见 ， 三开间朝南 ， 全赠送绿化阳台及飘窗的同时 ， 比92㎡还多了一个约3㎡的半赠送生活阳台 ， 比较紧凑实用 。


▲122㎡的四房

122㎡的四房则是改善客群的菜 ， 独立玄关空间+南北对流双阳台 ， 风水上也没有“一箭穿心”的硬伤 ， 几个房间尺寸都不小 ， 同时阳台和飘窗全赠送 。


▲施工现场实拍 ， 楼体浇筑采用铝模工艺


▲项目一期实景园林展示

户型都交代完了 ， 能不能上车 ， 还要看价格 。
据介绍 ， 目前九熙府毛坯均价1.2万元/㎡ ， 无WS、无捆绑 ， 首付最低二十来万就能上车 。
如果你手头资金有限 ， 又想挤进青秀区 ， 那九熙府是不错的备选盘 。


东站圈价值在快速爬升
最后看一下板块机遇 。
九熙府地处青秀区 ， 由于物理距离上的天然优势 ， 可以便捷的享受青秀区优质配套 。
同时 ， 九熙府位于青秀区和兴宁区的交界 ， 2020年是三塘的崛起之年 ， 东站圈势能进一步外溢 ， 项目或能享受多重红利 。
看一个板块有没有潜力 ， 土拍-房企进驻等一连串动作 ， 是一个重要信号 。
近几年 ， 融创、万科、联发、彰泰等大牌房企都在加大对东站圈的布局 ， 兴进、交投等房企 ， 也不断在追加投入 。
从结果端看 ， 今年板块培育出了联发臻境、九熙府等热销盘 ， 销量能真实反映出市场的认可度 ， 这几个盘的热销势头 ， 有点类似当年长虹路的“万联荣” 。


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