城市财经|取经归来！深圳楼市，祭出了“里程碑”式的调控！
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作者：公子小白
01
作为中国最牛经济特区、楼市风向标的深圳 ， 一举一动总能牵动着国人的心 。
传言中的深圳调控 ， 在去往长沙取经归来之后 ， 终于千呼万唤始出来了 ， 且符合深圳一贯不鸣则已一鸣惊人的特性 ， 今天祭出的这把楼市重剑 ， 堪称楼市调控史上最严厉 。
昨天晚上 ， 本号撰文预测过 ， 在楼市火热的杭州、宁波与东莞出台新一轮调控政策后 ， 同样火热的异常的深圳、成都 ， 也该出大招了 。
今天上午 ， 很多人还在地铁、公交上刷手机时 ， 深圳八大部门联手发布了一份震动全国的调控新政 。
文件核心内容有八条 ， 刀刀见血 。 本号以为 ， 深圳的这份调控政策 ， 开启了中国楼市的一座丰碑 ， 一个里程碑 ， 或者说 ， 这一次调控让中国楼市调控 ， 达到了又一个顶峰 。
之前的顶峰 ， 是海南 ， 海南开启了全域限购 ， 且五年限售+五年社保+70%首付 。
但是 ， 在严厉的限购政策 ， 只要突破了户籍 ， 就能轻而易举获得房票 。 换言之 ， 目前还没有哪座城市的户籍居民 ， 不能直接买房的 ， 当然大多数城市限购2套 。
而深圳今天 ， 对户籍居民也调高了买房门槛 ， 这只是其中最严厉的一条而已 。
02
好了 ， 吊足了胃口之后 ， 下面本号对深圳本次新政展开具体解读 ， 解读顺序和条数 ， 并不遵循政策内容顺序和条数 ， 先看具有里程碑式的第一条调控：
1、深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年 ， 且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明 ， 方可购买商品住房 。 非深户仍然维持5年社保 。
对于非深户 ， 调控仍维持原样 ， 也即仍需要提供连续5年社保或纳税证明 。
而对于深户 ， 需要满足落户3年以上、连续3年社保或纳税证明 。 主要这之间是“且”的关系 ， 也即这两个条件 ， 缺一不可 。
在此之前 ， 深户两套以内随便买 。
这一条政策 ， 主要是堵住一些炒房客短暂落户深圳 ， 以获取房票 。 21世纪经济报道 ， 此前披露过深圳有一条完成的、成熟的炒房链条 ， 从资格、贷款到买房、买房 ， 都有一连串的机构在运营 。
他们钻的 ， 就是深圳落户门槛低 ， 能轻松破解限购 。 现在好了 ， 你来了也没用 ， 只有乖乖落户满三年 ， 并不间断缴纳三年社保或纳税 ， 才可以获得房票 。
2、降低了豪宅门槛 ， 相当于加大了税收力度 ， 震慑炒房客 。
深圳去年年底取消了总价豪宅税标准 ， 一度引爆了深圳楼市 。 今天 ， 深圳又重新划定了总价豪宅线 ， 凡是750万以上的都是豪宅 ， 凡是建筑面积在144平米以上的都是豪宅 。
这两者不是“与”的逻辑 ， 而是“或”的逻辑 ， 也即符合其中一条 ， 都是豪宅 。
而在2019年之前 ， 各区的总价豪宅线 ， 最高也不过是南山的490万 。
2019年之前深圳各区豪宅总价线
这对只有这些房子的人 ， 是一记重重的勾拳 ， 意味着如果他们想转手 ， 税费直接比普通住宅高出50万左右 。
而按照750万总价的豪宅标准 ， 南山、福田、罗湖、龙华、宝安中心区的大部分房子 ， 都是豪宅 。
以深圳74929元/平方米独立风骚的均价来看 ， 整个深圳750万总价的房子 ， 亦不在少数 。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
3、深圳不断对降低了豪宅线 ， 加大了税收力度 ， 还通过调整增值税的免征年限 ， 限制了房屋销售 。
深圳将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年 。
按照之前的标准 ， 个人将购买不足2年的住房对外销售的 ， 按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的 ， 以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的 ， 免征增值税 。
现在需要持有5年才免征 。 换言之 ， 只要你购房不满5年就上市交易 ， 需要交纳增值税 。 税率为全额的5% 。
一套700万的房子 ， 不满5年就交易 ， 需要交纳35万增值税 。
换言之 ， 如果你投资一套房 ， 从房价涨幅上没有获得35万的利润 ， 仅增值税就够你喝一壶的 ， 更别说还有其他杂七杂八的税收 。
4、增加了部分人群的购房首付比例 。
本市首套无贷款记录继续执行首付比例30%；本市首套有贷款记录 ， 普通住房首付不低于50% ， 非普通住房首付不低于60%；名下有1套住房 ， 首付比例不低于70% ， 非普不低于80% 。
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