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法治时评:长租公寓平台要求房东降价，证据是关键

两年前白女士将一套位于北京昌平区的两居室托管给长租公寓平台“自如”出租,并签了3年托管协议,当时协议房租为6700元/月 。从今年3月开始,自如多次给她打电话以“疫情影响,造成公司收益下降”为由,要求她降低房租至5800元/月;否则就强制解约,并且索要装修损失费1万多元 。同时,在其他长租公寓平台接到类似“要求”的还有程先生 。受疫情影响,北京房屋租赁市场交易趋冷,近期,不少业主收到长租公寓平台的降价要求,幅度在数百元到上千元不等(7月13日《工人日报》) 。
自如等托管服务是房东(主)和中介之间签订至少数年以上出租合同的租赁模式,通常以房东让渡数月房租、控制房租涨幅等方式,来充抵中介装修、采购家具等开销 。因此,自如价格通常要低于市场价,中介通过赚取差价盈利 。介绍自如模式,是想说,这是一个双方合意的合同行为,而解决其中的纠纷,应当根据协议条款和相关法律规定进行,店大欺客,抑或无理蛮缠,都行不通 。
2020年2月10日全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示:“当前我国发生新冠肺炎疫情,为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施 。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力 。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外 。”这给适用不可抗力条款处理疫情期间合同纠纷提供了权威解读 。
那么,如何证明具体某一份合同、某一类合同不能履行确因受到疫情影响呢?需要证据 。根据民事举证责任分配的一般原则“谁主张谁举证”,中介应当拿出“白女士”“程先生”所托管房屋出租受到疫情影响的具体证据来协商降价的事儿,仅仅靠打电话、发微信“要求”,当然让人难以接受 。
如果此前租户确因疫情不租,中介因高价位租金难觅新租户,那么降低房租出租,来减少中介损失,避免直接以“不可抗力”为由解除合同,实际上也是在减少房东损失;如果中介以强势立场,为减少部分受疫情影响的托管房租金损失,强行要求降低实际上未受到影响的其他托管房租金,或者纯粹是借机压价,那在诚实守信履约、合法经营方面,都难立住脚 。
作为合同解除的法定情形之一,不可抗力适用的条件是“致使不能实现合同目的”(合同法第94条),其背后的意蕴是,出现不可抗力后不意味着合同只能解除,从双赢角度,积极沟通让合同继续得到履行,是更好的选择 。
因此合同法第118条规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明 。具体到自如事件,基于诚实信用原则,中介在出现不可抗力违约事由时,应及时将不可抗力事由通知房东并提交相关证明,如中介未及时通知房东,造成房东损失的,仍应承担违约责任 。
【法治时评:长租公寓平台要求房东降价，证据是关键】疫情影响了方方面面,这是合同任何一方都不愿意看到的 。解决合同继续履行的具体障碍,应本着诚实信用原则,积极协商 。租赁行业如此,其他行业,亦可效仿 。


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