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俊发集团|“云南王”俊发战上海：14亿再拿旧改，百亿总投资钱何来？

时隔2年半，滇系“房企一哥”俊发集团在上海滩终于可以舒口气啦。说这句话，一点都不假。要知道：想在上海滩混，能不如履薄冰吗?
举个例子：3个月前，上海北外滩板块曾被曝出“围标风波”，涉事房企包括中海、华润和万科，都是一线房企品牌，相关负责人也一并被带走调查，让吃瓜群众们不仅感慨地产界“潜规则”如此之深！
7月3日，上述围标地块最终被招商蛇口血拼44亿元拿下，溢价率28.4%，但楼面价8.11万元/㎡，相比当初“围标价”34.3亿元，溢价不菲。
【 俊发集团|“云南王”俊发战上海：14亿再拿旧改，百亿总投资钱何来？】上周三、周四，也就是7月8日、9日，上海公开出让青浦徐泾镇3宗地块，总占地25360㎡，总建筑面积约84943㎡，最终被俊发集团联手上海灿辉国际集团、上海徐泾资产经营管理有限公司竞得，耗资逾14亿元。
实际上，上述3宗地所在的整个项目为徐泾老集镇城中村改造用地，为上海城市西中心“大虹桥片区”的超大型城中村改造项目。
据俊发集团对外透露：徐泾徐泾老集镇整个“旧改”项目总投资约101亿元，总建筑面积约54万㎡，项目回迁面积14万㎡，地上可售面积21.67万㎡。
去年7月份，上海新徐泾城实业曾斥资近6亿元摘得3徐泾镇老集镇3宗地，即“徐泾镇徐泰路西侧A2a-04c地块、青浦区徐泾镇育才路北侧A2b-05地块以及青浦区徐泾镇育才路南侧A1b-02地块”，总土地面积5.81万㎡，容积率2.4-2.5，为动迁安置房。
上海新徐泾城实业，由俊发集团下属云南俊发凤凰置业持股45%、上海灿辉投资发展有限公司持股45%，上海青浦徐泾资产经营管理有限公司持股10%。从俊发的角度看，去年拿地作为动迁房，更多是体现民生，如今拿商品房用地体现的是规模与业绩。
所以，俊发集团官微高调发声，依此宣告在上海真正要“开打”了。对于一家区域房企而言，这条突围之路注定是异常艰辛的。
早在2015年，上海启动第一批36个城中村改造项目，在昆明“旧改”上积累丰富经验的俊发看到了机会。当年5月底，俊发集团与代表上海青浦区徐泾镇政府的投资平台公司——上海青浦徐泾资产经营管理有限公司以及上海灿辉投资发展有限公司签署《青浦区徐泾镇老集镇“城中村”改造地块项目合作框架协议》。
据俊发当时宣传称，该项目拟改造总面积约527.8亩，总建筑面积约36万㎡。从现如今的对外宣传口径看，显然这个“旧改”项目体量规模更大。
框架协议签署1个月后，俊发集团与上海灿辉投资发展有限公司又签署了补充协议，据悉重点是明确双方的具体分工及权责。然而，直到2017年11月份，前述提及的三方合资公司“上海新徐泾城实业”与青浦区徐泾镇才签署正式意义上的合作协议。
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外界好奇的是，2015年时候，昆明楼市因城中村项目大批量入市而曾出严重的现阶段性供过于求，俊发为什么会跑到上海去拓展？而此前一年，坊间曾盛传俊发CEO赵彬离职及破产传闻等，曾暴露的是阶段性规模疯狂扩张带来的“内外交困”。
注意！在俊发集团官网上，至今仍挂着一条上海市“一把手”参观昆明滇池泛亚国际城市湿地的时政要闻。是不是有些不同寻常？
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注意！很多昆明业内人士后来发现：俊发集团隆重推出俊发滇池半岛“滇池·one”，西面就是已建成的560亩国家级滇池泛亚国际城市湿地公园首期启动区。早在2010年，俊发已经把这个湿地建好了。当时纳闷为什么俊发会去做公园，现在才知道是为了建高端别墅。
2014年11月，上海市青浦区及徐泾镇组成上海青浦区代表团到俊发昆明总部考察，参观项目包括“滨江俊园”、“滇池ONE”、“环湖海东湾湿地公园”等。
尤其是在“旧改”上，俊发阐述了首创的“先安置、后拆迁、再搬迁”的“人性化城中村改造”模式
，遵循“优先建设回迁房、优先建设配套设施、优先安置原住居民”的三优先原则，得到考察团的赞赏。
据克而瑞监测统计，今年上半年，俊发实现全口径销售金额252.2亿元，排名第59位，与去年全年销售额528.4亿元，排名第64位相比，排名虽有提升，但销售额不足去年的一半，而与去年同期销售额274.1亿元、排名第49位相比，则出现较明显倒退。
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我们日前曾刊发过关于“川渝滇”房企深度分析文章，对于俊发来说，绝大部分销售额仍在云南，尤其是昆明，即便是昆明市场，随着融创、万科、碧桂园、恒大等大鳄进来深耕，对俊发“本土一哥”俊发大本营的份额蚕食，非常明显。
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这种本土焦虑，促使俊发必须加大省外扩张步伐，但与2015年那一轮省外扩张偏重于西南、西北，以及海南万宁、广西南宁等散点式扩张不同，当前这一轮战略重点“围剿”核心城市，发挥自身“旧改”开发独特优势，迎合城市更新浪潮。


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