xi说楼市|28元一平,1套房仅3000元,比鹤岗还低。6个经验之谈避开买房误区
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当我们聊房价与楼市时 , 应该怎么思考才更准确?
房价与经济、人口、需求、货币、政策、金融等有关 , 这个很多人都懂 。
不论是谁 , 都能对房价有一番自己的理解 , 甚至不乏挺有见解 。
然而 , 当看到房价开始上涨时 , 这些统统抛之脑后 。
认知与行为不对等 , 这是个很神奇的事 。
举例不成熟的小例子前两天有个朋友问我 , 惠州惠阳和大亚湾的房子能不能买?怎么回答的我不能说 , 无论能还是不能 , 都可能有失偏颇 。
我只讲讲惠州房价的历程 。 惠州的房价 , 历来就像过山车一样 。 因为处于临深区 , 且价格一直以来远低于深圳的房价 , 哪怕一路之隔 , 这边是深圳 , 那边是惠州 , 房价就相差2倍不止 。 因此 , 有些人会冲着买不起深圳买东莞 , 买不起东莞买惠州的逻辑去买房 , 这跟环京楼市一个逻辑 。 从自住角度看 , 问题不大 。 但自住需求溢出同时 , 也诞生了大量投机需求的溢出 。
因此 , 深圳限购了 , 资金无处可去 , 惠州涨 。 深圳房价跌了 , 惠州房价跟着跌 。 深圳房价涨了 , 惠州房价跟着涨 。 深圳抢人给补贴了 , 惠州横盘 。 深圳要扩容了 , 惠州涨 。 深圳不扩了 , 横盘 。
这不 , 这段时间的惠州房价又开始了 。
看似能找到一些逻辑 , 其实在这过程中 , 很多人的判断依据只有一个:跟 。 涨了跟着买 , 跌了跟着卖 。 什么经济、人口、需求等等房价因素 , 统统抛之脑后 。
今天想多聊几个案例 , 捎带讲几个更显性的理论 。
28元一平 , 1套房仅3000元鹤岗这两天又上新闻了 , 3万元买的大产权房 , 2.2万又卖掉了 , 几个月时间净亏30% 。 原因大部分人应该都很清楚 , 鹤岗作为早期的煤炭大市 , 随着资源枯竭 , 人去楼空 , 房价急转直下 , 一片萧条 。
类似这样的城市可不止鹤岗1个 。
甘肃玉门 , 比大庆油田开采还早20年的玉门油田所在地 , 最低28元一平米 , 2000多元就能买到一套房 。 整个玉门 , 5万以内的房子比比皆是 。 据称 , 玉门老城仅剩1个红绿灯 , 遍地都是空房子 。 甚至出现了这样一门生意 , 几千元把房子买过来 , 然后拆房卖材料 , 居然还有盈利空间 。 陆川拍的《九层妖塔》就有在玉门老城取景 。
紧隔壁的酒泉新城 , 也有2万元可买200平米的案例出现 , 划下来100元一平米 。
如果说因为资源枯竭、人口流失 , 房价暴跌还能理解 , 但还有一类这样的城市 。山东乳山 , 在全国百城商品住宅均价达到15000一平的2019年 , 出现不到2000元一平的房子 , 还是海景房 , 还是北方唯一一个海岸线拥有白色沙滩的海景房 。 不管你信不信 , 这是真的 。 央视去年还曾做过这样的报道:《1400元一平?这里的海景房 , 卖出了“白菜价”》 。
但是 , 别急 , 乳山当地新房价格可不止这么低 , 普遍在7000-10000元/㎡不等 。
二手房与新房价格 , 居然差了一倍都不止 , 神不神奇?
下面要说原因了 。
2000年左右 , 海景房概念被大肆炒作 , 乳山拥有北方少有的白色沙滩 , 并且又凉爽宜人 , 一下子成为了房地产眼中的香饽饽 。 于是 , 房地产开发商与买房人蜂拥而至 , 仅仅几年时间 , 开发规模飙升 。 飙升到什么地步?4年时间起得房子可以装下三分之一的乳山人 。
整个供应量飙升的同时 , 实际上却根本没人买了去居住 。 因为乳山地方小 , 本地人口少 , 大多数依靠电瓶车出行 , 公交系统相当不发达 , 商业配套也非常贫瘠 , 自身人口就在外流 , 外地人更加不可能前去居住 。
于是乎 , 大量的房源空置、被挂牌销售 , 却没人买 , 价格长达十年时间一成不变 。 与此同时 , 乳山当地7000-10000元/㎡的新房还在卖 。 怎么卖呢?据说 , 当地新房市场在带外地客户看房时 , 都不敢让客户随意走动 , 怕了解到真实情况不买了 。 中介也怕这些外地客户突然造访 , 看到二手房价格吓一跳 , 坏了开发商的生意 。
鹤岗、玉门、乳山这样的案例 , 可以得出至少以下6个经验之谈1、 冲动消费要不得 。
海景房直至今日依然是很多人梦想中渴望的房子 。 蓝天白云、沙滩海浪 , 一张躺椅 , 几只海鸥 。 认为人生得一如此海景房 , 美满矣 。 这种源于内心的冲动 , 最难克服 , 也最易形成购买 。 毕竟大部分人觉得 , 为自己的理想、心愿买单 , 值!然而一不小心 , 海景房、山景房、近郊大氧吧别墅房就成了甩也甩不掉、住又不常住的烂摊子 。
2、 视觉“动物”要不得
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