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怎样在业主委员会成立前应对物业公司不允许封阳台的临时规约

1.阳台属于建筑外立面，在规划备案时开发商会明确交房时阳台封不封。2.封阳台当然是破坏外立面的行为。3.包含了允许安装的范畴，就是隐形防盗网。其他未包含的视为禁止。4.临时规约的解释权不是物业公司独有的，属于开发商和物业公司共同拟定的，在房地产管理处备案的。业主签字同意的。建议：联合所有因噪音影响需要假装隔音设施的业主，去和物业、社区、街道、房管局物业科商议解决办法。
■网友的回复
感觉现在封阳台，安装防盗窗什么的，一味的禁止是不可能的，建议直接统一标准，合理优化，这样才能做到业主和物业公司的双赢。。。。。。。按着我们现在这里的做法是，物业公司睁一只眼闭一只眼，在私下和业主达成口头上面的默认，比如说封阳台的铝合金材质，玻璃的规格颜色什么的，大家都一样做，不要中间有一户人家用个蓝色玻璃红色玻璃的煞风景。。。或者防盗窗，做成铁艺的那种，那外面望过来也觉得美观的，甚至和外立面的风格统一，这样都是一些好的妥协方法。
■网友的回复
基本赞同楼上的回答
1.阳台属于建筑外立面，在规划备案时开发商会明确交房时阳台封不封。2.封阳台当然是破坏外立面的行为。3.包含了允许安装的范畴，就是隐形防盗网。其他未包含的视为禁止。4.临时规约的解释权不是物业公司独有的，属于开发商和物业公司共同拟定的，在房地产管理处备案的。业主签字同意的。
我补充几条
1、噪音是你在购买这个房屋，之前就知道的~
2、不规则的安装阳台，必然破化小区的整体统一性，会伤害他人的利益
3、一旦开此头，小区的违建之风必然杀不住 如果是品牌物业公司 估计打死也不会同意的，因为后患无穷！
建议：
联系受影响的业主，一起和社区物业、相关部门探讨！但根据法规、一般来说相关部门都不会很明确的答复！
真正的阻力是来自业主内部，大家的担心也很明确，这样会破坏社区的整体性！ 如果受影响的居民，可以统一起来，制作一个相对美观的方案，社区内部的阻力会小很多！ 物业之所以不同意，因为这个口子一旦松了，必然会被业主质疑在违建上的不作为！
■网友的回复
可以在现在的窗户里面，加装一层窗户。三玻密闭性好的。
■网友的回复
《法律解读 | 物业公司不允许我家封阳台，怎么办？ 》
本文已发表在公众号：业主法律观察。
关于封阳台，涉及以下几个问题
一、物业公司是否有权对装修行为进行管理？
二、拟封的阳台属于专有部分还是共有部分？
三、封闭阳台需注意的合规事项（以广州市为例）
请听我慢慢道来：
一、物业公司是否有权对装修行为进行管理？
根据《物业管理条例》第四十六条 ，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
因此，物业服务企业如果认为装修违反相关规定，有权制止并向有关行政管理部门报告。
二、拟封的阳台属于专有部分还是共有部分？
阳台分为封闭式阳台和非封闭式阳台，根据《房产测量规范》《住宅设计规范》等规定，其建筑面积的计算方式有所不同。
如：
1、《房产测量规范》的规定，封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算，非封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积的一半计算。
2、根据国家质量技术监督局、建设部联合发布《住宅设计规范》条文说明，阳台面积单独计算，不应列在套内面积之中。
3、根据《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》，套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和，套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。
但是，这是否意味着只有计算入建筑面积的部分，才是专有部分呢？
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
另外，《住宅建筑设计规范》第二章（户内设计）规定将阳台规定在第七节，而第三章（共用部分）对此没有规定。
《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
因此，笔者认为可以得出以下结论：
半封闭阳台也属于专有部分，业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
三、封闭阳台需注意的合规事项（以广州市为例）
相关法律依据：
《物业管理条例》第四十八条
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
《城市市容和环境卫生管理条例》第十条
一切单位和个人都应当保持建筑物的整洁、美观。在城市人民政府规定的街道的临街建筑物的阳台和窗外，不得堆放、吊挂有碍市容的物品。搭建或者封闭阳台必须符合城市人民政府市容环境卫生行政主管部门的有关规定。
1是否不违反《城市市容和环境卫生管理条例》第十条的规定，符合城市人民政府市容环境卫生行政主管部门的有关规定？
经查阅《广州市市容环境卫生管理规定（2006）》，第二十二条规定，新建、改建建筑物的阳台和窗户的护栏、防盗网、空调设备托架、遮阳（雨）篷、公用电视接收系统等设施应当按照城市容貌标准设置，已建成但不符合城市容貌标准的应逐步改造。但值得注意的是，该条例未对违反第二十二条规定情形制定处罚规则。
建议咨询广州市城管局。
2有无违反建设工程规划许可规定？
根据《广州市房屋安全管理规定（2012修正）》第十三条，房屋使用过程中，不得有下列影响房屋安全的行为：（一）未报经城市规划部门批准，擅自改变使用性质和擅自开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建棚盖或者在天台上建设建（构）筑物。
因此，“未报经城市规划部门批准，擅自封闭阳台”可能违反《广州市房屋安全管理规定（2012修正）》，但如果不影响房屋安全，装修行为符合物权法的规定。
根据《广州市城市规划条例》第三十八条，竣工投入使用的建（构）筑物，未报经城市规划部门批准，不得改变使用性质和擅自开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建棚盖或在天台上建设建（构）筑物。
因此，封闭阳台需要经过城市规划部门批准。建议咨询广州市规划和自然资源局番禺区分局是否需要批准、需要经过何种流程。
3管理规约是否有效？是否不违反管理规约？
（1）若物业管理区域未成立业主大会
根据《物业管理条例》第二十二条，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
根据《物业管理条例》第二十三条，业主在已对临时管理规约予以书面承诺的情况下，受临时管理规约约束。
（2）若物业管理区域已经成立业主大会
根据《物业管理条例》第十一条，制定和修改管理规约，由业主共同决定。
实践中，一般由业主委员会启动业主大会会议，由双过半的业主表决同意通过。业主可向业主委员会了解表决过程，若认为关于管理规约的决议生效，即使内心不同意也应当遵守。若认为决议程序不合法，可考虑提起业主撤销权诉讼。
问：为什么别家可以封？而我家不行？【以下仅从另一面提供思路，谨慎效仿】
【怎样在业主委员会成立前应对物业公司不允许封阳台的临时规约】 找一家跟你家户型差不多、但是已经把阳台封了的邻居，通过12345平台投诉，若相关部门答复称该业户封闭阳台的装修行为合法，那么您封闭阳台的装修也不该受到阻挠，视处理结果再与物业沟通。


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