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探房杜咔咔|今年楼市“有点飘”，国家2条新政“泼冷水”，刚需不用担心了

探房杜咔咔|今年楼市“有点飘”，国家2条新政“泼冷水”，刚需不用担心了

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本以为今年的楼市在一场风波的打压下 ， 会有所收敛 ， 房价继续往下探 ， 但不到两个月后 ， 我们可以看到楼市突然回暖一波 ， 变得“有点飘”了 。
根据五八集团给出的数据显示 ， 5月15日 ， 深圳前海推出地块 ， 万科、中海等16家开发商参与竞拍 ， 诞生115.97亿元的地王 。 5月18日 ， 广州推出12宗土地 ， 总成交价达240亿元 ， 公共资源交易中心网站当天一度瘫痪 。 5月19日 ， 北京三宗地块以总价133.9亿元成交 ， 溢价率高达38% 。
再往前 ， 4月底的时候 ， 南京、绍兴、佛山、扬州在同一日上演了土拍大戏 ， 多宗地块经过超百轮竞价才成交 ， 溢价率最高近90% 。

此外 ， 根据国家统计局15日发布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看 ， 5月70大中城市中有57城新建商品住宅价格环比上涨 ， 较4月份增加7城 。 其中涨幅最显眼的是银川 ， 涨幅2.1% ， 领跑北上广深四大一线城市 。
而且比上述房价、地价双涨更让刚需坐卧难宁的是 ， 最近一段时间媒体频频报道全国几大热点城市 ， 不仅楼市回暖势头强劲 ， 而且屡屡被爆出“万人抢房”盛况——杭州、成都、南京“万人摇”、“万人抢”很扎眼 ， 楼市仿佛一夜回到2016年鼎盛时期 。

为此 ， 很多人纳闷的是 ， 实体经济今年表现不佳 ， 不少人的饭碗都快保不住了 ， 没有经济走强的基础 ， 凭什么楼市还这么强？难道楼市又要重蹈2016年的覆辙 ， 4年前房价“暴走”的“疯狂”又要重演了吗？

01如果非要探究一个原因的话 ， 笔者认为是这两个因素导致了房价这次快速回暖 。 首先 ， 就是前期压制的需求突然在这个两个月爆发出来 ， 加上开发商大肆鼓吹 ， 中介拼命吹捧 ， 导致很多投资客和刚需在这场“闹剧”中慌了神 ， 也一起加入了买房大军 。
其次 ， 全球都在印钞 。 中国首席经济学家论坛理事陶冬7月3日发文指出：美国的股 ， 中国的楼 ， 背后逻辑都是一样的 ， 太多资金去追求有限的资产 。
举个例子 ， 央行最近再次下调再贷款、再贴现利率 ， 各银行再现放贷指标 ， 社会总融资强势反弹 。 同时 ， 救灾名义下大量资金涌向企业 ， 但是实体经济乏善可陈 ， 资金绕道又回到了资产市场 。
因此 ， 对于调控政策来说 ， 就是要趁着楼市还没有演变成2016年那样的形势时 ， 及时出手 ， 给房地产“降压” ， 让房价回归理性 。 值得庆幸的是 ， 国家今年发出了2道新政 ， 给楼市“波冷水” 。

第一条新政：用地审批权开始下放 ， 大城市扩容 ， 可开发土地供应增多 ， 利空房价、利空开发商 。
3月12日 ， 国务院宣布“下放土地审批权” 。 首批试点北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等8个省市下放“永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权” ， 试点期限1年 。 简言之就是试点城市 ， 未来允许大城市周边的永久基本农田以外的农用地可以转为多种用途的土地入市了 。 换句话说就是 ， 大城市打开了扩张的大门 。
毫无疑问 ， 此举带来的影响也是巨大的 。 首先 ， 更多土地入市 ， 会降低城市的容积率 ， 能有效助力大城市吸引人才 ， 未来中国将真正进入“强者恒强”的时代 ， 即未来全国真正意义的大城市也就二十余个；其次 ， 地价决定房价 ， 土地供应增多 ， 对抑制地价有直接作用 。 地价跌了 ， 房价还能继续坚挺吗？答案是否定的 。

第二条新政：基础设施REITs面世 ， 楼市有了新“引擎” 。
在4月份 ， 两部门发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 并出台了45条配套指引 。
【探房杜咔咔|今年楼市“有点飘”，国家2条新政“泼冷水”，刚需不用担心了】REITs是Real Estate Investment Trust（房地产信托凭证 ， 也称不动产投资信托基金）的缩写 ， 以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券 ， 投资标的包括商业地产、基础设施等 。
说白了 ， 就是开发商把租赁房打包成REITs ， 以未来的房租和房产增值预期折成当下的现金流 ， 融资需求解决后 ， 商住房、长租公寓、租赁房 ， “商改租”、“商改住” ， 都会为农民工、大学生等低收入人群提供在价廉物美的住处 。


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