蓝白观楼市|7月起，3类房子别买了！新规下，降价也难卖出，业内：房贷也难办
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上半年 ， 房地产市场出人意料的强势 。易居房地产研究院的一份报告显示 ， 2020年6月上半月(1日至15日) ， 南京、深圳、杭州、青岛等受监测的13个城市二手房成交量为41663套 ， 与5月上半月相比 ， 6月上半月 ， 13城二手房成交量增幅达到了19.5% 。
【蓝白观楼市|7月起，3类房子别买了！新规下，降价也难卖出，业内：房贷也难办】若以每个月的上半月成交量来看 ， 当期13城二手房成交量创下2016年10月以来的3年多新高 。
不过 ， 进入7月份 ， 楼市画风突变 ， 4天时间内 ， 杭州、东莞、宁波先后收紧调控 。
7月2日 ， 东莞房价迎来“限涨令” ， 同地区新房房价3个月涨幅不得超10% 。
同日 ， 杭州实行房屋限售、限制摇号 ， 高层次人才家庭房屋网签之日起 ， 5年内不得上市交易 。 户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭 ， 同一时间段 ， 只能参与一个项目的摇号 。
7月6日 ， 宁波限购扩大 ， 鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈 ， 家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区 。
下半年刚开始 ， 楼市就接连收到“下马威” ， 接下来 ， 不排除会有更多城市收紧调控 。
对购房者来说 ， 房地产市场风向一旦扭转 ， 就意味着盲目买房会面临更高的风险 。
除了风向转变之外 ， 购房者还需要了解一份新规 。
今年住建等两部门联合发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》 ， 严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼” ， 一般不得新建500米以上建筑 。 对于250米以上建筑也要严格限制新建 ， 新建100米以上建筑也应充分论证、集中布局 ， 与城市规模、空间尺度相适宜 。
通知中还提到：中小城市要严格控制新建超高层建筑 ， 县城住宅要以多层为主 。
这份新规 ， 加上下半年楼市开始转冷的气氛 ， 意味着买房难度直线增加 ， 进入下半年 ， 以下这3类房子尽量别碰了 ， 在住建部发的新规下 ， “贬值潮”或将开启 ， 以后可能连房贷都难办 。
第一类 ， 小城市房龄10年以上的“老破小” 。这里有3个前置条件 ， 小城市+房龄10年以上+老破小 。
如果是在大城市 ， 只要是人口常年流入的地区 ， 房龄10年以上不是什么问题 ， 没电梯也无所谓 ， 大把人愿意为之买单 ， 只不过没有市场其他房子溢价程度高罢了 。
但是 ， 在地市和县城 ， 房龄超过10年 ， 就意味着在二手房市场的价值大打折扣 ， 更别提无电梯、无配套、无物业的老旧家属院了 。
在新规下 ， 小城市新建的多层住宅 ， 与原来的多层老公房完全不同 ， 绿化、物业、公共设施、双气都要远超老房子的居住品质 ， 久而久之 ， 这一类房子只会有老人、租户为之买单 ， 挂出去的价格只会越来越低 。
第二类 ， 公寓房、商住房、写字楼等商业地产 。最近 ， 住宅与商业地产的分化日趋严重 。
7月8日 ， 戴德梁行发布了《2020年二季度北京写字楼零售市场报告》 。 报告指出 ， 二季度新项目的入市共为北京带来约36.2万平方米的新增供应 。 全市和五大核心商圈市场空置率继续上扬 ， 达到16.2%和9.9% ， 分别环比上升2.4和1.9个百分点 。
广州上半年写字楼市场净吸纳量录得1.97万平方米 ， 仅为去年同期的三成 。
一线大城市尚且如此 ， 更不用二三线城市的现状了 ， 现在有不少开发商打着LOFT、低总价、年轻人第一套房子的噱头推销商业地产 ， 还有人寄希望于像以前那样“一铺传三代” 。
殊不知 ， 公寓的再次转让税费极高 ， 不通暖气和天然气 ， 不纳入学区范围内 ， 首付高 ， 银行对此类商住房按揭审核很严格 ， 有的售后返租类型、产权不清晰类型的房子 ， 连房贷都办不了 。
商铺也是如此 ， 现在小区都自带底商 ， 大量供应增加的同时 ， 电商又对线下商家形成冲击 ， 空置率居高不下 ， 买了之后只会砸在手里 。
第三类 ， 城市远郊的“老破高” 。上文提到 ， 住建部新规开始对盲目高层住宅建设之风踩刹车 ， 这个规定 ， 其实对“老破高”的影响最大 。
远郊大家都知道 ， 地处偏远 ， 城乡结合部 ， 没有公交 ， 没有医院、学校、大型商超等配套 ， 只有缥缈的概念包装 ， 人气迟迟上不去 。
至于“老破高” ， 形容的是那些房龄时间长、小区老旧的高层住宅 。
如果在市内核心区 ， 即便是“老破高” ， 因为学区、商圈的因素 ， 也有大量刚需族愿意为之买单 。
但是 ， 到了偏远的郊区 ， 人口迟迟无法流入 ， 随着时间推移 ， 老旧的高层住宅 ， 根本无法跟低密度的新建多层住宅相竞争 ， 贬值的可能性大大提高 。
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