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横琴|营收利润大跌，渠道抢占蛋糕，内忧外患的世联行引资珠海大横琴纾困( 二 )


世联行披露的数据显示 ， 2017年长租公寓签约突破10万间 ， 在管运营约3.5万间 。 但从2018年开始 ， 世联行没再披露签约数 ， 在管运营间数变成了近3万 ， 年底还撤销了原定对红璞公寓由300万元增资至1亿元的计划 。2019年在管运营间数超过3.3万 ， 但仍较2017年有减少 。
业绩受挫 ， 也直接引发了世联行的资金问题 。 今年1-3月 ， 世联行经营活动产生的现金流量净额同比大减309.5%至-2.67亿元 。
外患
低迷的楼市无疑是导致世联行陷入困境的主要原因 ， 而近年渠道的崛起 ， 加上开发商自销团队的建设 ， 也在进一步挤压着世联行的生存空间 。
链家董事长左晖曾经说过 ， 渠道是开发商的夜壶 ， 市场不好拿出来用 ， 市场好了就放回去 。 目前的楼市 ， 正是渠道派上用场的时候 。
“渠道就像毒品一样 ， 可以带来短期的刺激 ， 让开发商沉迷 。 ”广州中原地产项目部总经理黄韬这么形容渠道对开发商的作用 。
尽管曾公开炮轰过渠道存在上亿的贪腐 ， 但世联行董事长陈劲松也不否认 ， 二手中介机构（渠道）带客果真有价值 ， 而且这个价值大家也认 。
正因为带客效果明显 ， 渠道佣金得以水涨船高 。 2019年11月 ， 有消息爆出 ， 天津市场渠道佣金上涨至6%-8% ， 北京亦庄某项目也传出几个主要的渠道佣金费率高达10% 。 而在此之前 ， 渠道佣金费率一般在1%-2%的水平 。
反观做一手代理的世联行 ， 代理费率却在走下坡路 。 年报显示 ， 世联行代理费率在2017年下半年攀上0.84%的顶峰之后陡然下滑 ， 至2019年下半年 ， 跌至0.8% 。
横琴|营收利润大跌，渠道抢占蛋糕，内忧外患的世联行引资珠海大横琴纾困
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数据来源：企业公告
世联行承认 ， 2019年下半年代理平均费率较前期下降主要是渠道容量占比逐步升高 。
黄韬称 ， 仅从广州市场来看 ， 包括合富辉煌、世联行在内的一手代理近年确实有种泄气的感觉 ， 而以中原为代表的渠道在乘胜追击 。
事实上 ， 合富辉煌的命运也和世联行一样 ， 此前6月 ， 合富辉煌将约3.53%股权卖给了碧桂园服务 。
开发商自销团队的建设是另一重大威胁 ， 这不仅仅威胁到世联行 ， 甚至威胁到了渠道 ， 包括深圳中原、链家在内的五大中介就曾在6月份发起过抵制全民经纪人的声明 。
全民经纪人是开发商自建营销团队的一种方式 ， 疫情期间被不少开发商力推 。 从恒大公布的数据来看 ， 这种方式也确实带来了一定效果 ， 恒大曾创下3天成交近5万套的记录 ， 锁定了580亿元销售额 ， 也让恒大在疫情影响最严重的2月份实现了超过100%的增长 。
此外 ， 在直播带货的风口上 ， 也越来越多房企开始走上直播卖房的道路 ， 抖音、苏宁、京东等都成为房企线上售房的重要战地 。
“直播卖房、全民经纪人、渠道营销等 ， 现在有很多模式都可以帮助开发商卖房 ， 这些新模式的兴起 ， 会直接影响到一手代理公司的业绩增长 ， 给一手代理公司带来的冲击是非常大的 ， 加上宏观调控的影响 ， 一手代理公司目前的日子可以说是非常艰难的 。 ”谢逸枫表示 。
世联行在2019年11月发布的致投资者报告中也曾指出 ， 目前消费者房源获取的主流方式已经变为线上找房平台 。 并且 ， 在15万亿新房成交额中 ， 渠道占1/3 ， 按3%-4%佣金计算 ， 市场容量1500亿元-2000亿元 。 而在传统代理市场 ， 佣金0.7%-0.8% ， 市场容量仅400亿元-500亿元 。
自救
生存受到威胁 ， 世联行开始寻求“自救” 。
2019年8月 ， 世联行公告宣布 ， 以2.04亿元认缴上海更赢信息技术有限公司新增注册资本2.04亿元 。 增资完成后 ， 世联行持有上海更赢40%股权 ， 另外58同城、同策咨询各持30% 。
这家合资公司主要运营行业内首家新房联卖平台“58爱房” ， 合作三方将在新房及二手房分销渠道服务上寻找新机遇 。


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