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疫情|上半年商业地产承压租金下跌 全渠道运营或成新风口

_本文原题为 上半年商业地产承压租金下跌 全渠道运营或成新风口
今年上半年 ， 受新冠肺炎疫情影响 ， 实体商业遭受冲击较大 ， 尤其是餐饮、体验类业态占比较高的购物中心 ， 营业收入下降、店铺空置率上升 。
7月3日 ， 中国房地产指数系统、中指研究院发布的2020年上半年中国商业地产租金指数研究报告（以下简称“报告”）显示 ， 如果不考虑免租 ， 超八成样本商业街、商圈租金下跌 。 考虑到消费市场和实体商业的恢复尚需时间 ， 预计商铺租金水平在短期内或将继续下行 。
超8成样本商铺租金下跌
今年上半年 ， 不仅商业地产租赁市场受疫情影响大 ， 商业地产新房市场也整体承压 。 报告显示 ， 在商业地产新房市场 ， 1-5月 ， 全国销售面积同比下降23.1% ， 新开工面积同比下降14.8% 。
2015-2020年前5个月全国商业营业用房
及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比
疫情|上半年商业地产承压租金下跌 全渠道运营或成新风口
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【疫情|上半年商业地产承压租金下跌 全渠道运营或成新风口】数据来源：CREIS中指数据 ， Fang.com ， 3Fang.com
而在商业地产租赁市场方面 ， 上半年 ， 由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的 ， 构成的平均租金为25.1元/平方米·天 ， 环比下跌2.41% 。 由100个典型购物中心商铺为样本标的 ， 构成的平均租金为26.8元/平方米·天 ， 环比下跌1.09% 。 在上述样本中 ， 上半年超八成租金环比下跌 。
据悉 ， 疫情期间 ， 部分业主/运营商推出给予免租期、缓交租金等一系列商户纾困措施 ， 本次商铺租金变化未考虑免租期的影响 。
与此同时 ， 写字楼市场的租金也呈现跌势 。 据中指研究院指数事业部高级分析师付源介绍 ， 中指研究院对全国15个重点城市的重点写字楼商圈 ， 超过1000个写字楼样本进行了监测 ， 在疫情的影响之下 ， 因为工业、服务业受到明显的影响 ， 15个重点城市写字楼商圈的租金环比下跌了1.54% ， 租金环比下跌的商圈将近有90% 。
2020年上半年 ， 受疫情影响 ， 网络购物成为居民消费的重要方式 ， 实物商品网上零售额占比持续提升 ， 对实体商业经营产生一定冲击 。
据中国商业联合会副会长、高级经济师傅龙成介绍 ， 通过对会员单位调查发现 ， 当前实物商品零售总额是下降的 ， 5月份相当于去年同期的80%左右 。 销售额好的地区、企业 ， 餐饮业能够达到去年的6成左右 。 而生活服务业的销售额、客流量远远没有达到疫情前的水平 。
因为考虑到疫情防控已进入常态化 ， 在国内经济、消费市场和实体商业的恢复尚需时间的背景下 ， 报告预计 ， 商铺租金水平在短期内或将继续下行 。
暂停开业的购物中心预计下半年入市
受疫情影响 ， 上半年新开业购物中心明显减少 。 报告显示 ， 15个重点监测城市1-5月新开业购物中心项目数量仅有14个 ， 总商业建筑面积约82万平方米 ， 主要分布在成都、重庆、青岛、南昌等8个城市 ， 较2019年1-5月减少约250万平方米 。
对此 ， 付源认为 ， 从短期的供应来看 ， 部分受疫情影响暂停开业计划的购物中心预计将于2020年下半年入市 。
众所周知 ， 商业地产具有开发周期长、资金投入大的特点 ， 在疫情影响下 ， 部分商业地产企业面临资金短缺的困境 。
付源表示 ， 在资本层面 ， 企业的收并购行为开始频繁 。 在疫情的背景下 ， 中国商业不动产投资机会增加 。 对于商业地产企业 ， 包括不动产基金 ， 如果长期看好中国商业地产市场的发展机遇 ， 在行业困境低点之时 ， 进行资本并购和存量盘活是非常好的战略选择 。
事实上 ， 资本整合一直是商业地产企业做大做强的直接有效方式之一 ， 它不仅可以带来资本和项目端的协同效应 ， 而且也是企业获取存量资产的重要方式 ， 推动企业规模化增长 。


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