上海有开发商出奇招：一套房子3份合同、又租又售又装修( 二 )
有业内人士看了这个“巧夺天工”的设计后 ， 也不由得赞叹 ， 因为是户内隔墙 ， 这样操作连城管都不能找麻烦 。
同时 ， 一位设计院的项目总监告诉镁编 ， 自持部分通常是独立成户 ， 持有部分不能分布在各个楼层 。
但一位TOP10房企的投资总直言 ， 现在没有明确规定说不能这么做 。
镁编特地查阅了当年的土地挂拍出让文件 ， 确实没有明确规定 ， 15%的自持需要独立建楼 。
“目前一些项目的设备阳台和飘窗会有验收前后的区分 ， 比如别墅在验收前没有地下室 ， 而是验收之后再去打通 。 所以这种操作 ， 在开发领域是存在的 。 ”
不过应该注意这类房子后期二手房交易时的风险和麻烦 。
“对于业主来说 ， 48平方米是租赁 ， 以后要转手再卖一定会遇到麻烦 。 需要谨防后期的政策风险 ， 以及以后市场、购房者的接受度问题 。 ”业内人士表示 。
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不违规 ， 也不允许
事实上 ， 自持现象在房地产颇为普遍 ， 不少地方政府为防止“地王”出现 ， 将限制措施附加在出让条款上 ， 如增加自持面积 ， 降低甚至“冻结”不动产的流动性 ， 抑制土地溢价前景 。
据镁编不完全统计 ， 2016年以来 ， 多家头部房企在北京、上海、广州、佛山等城市竞得16宗自持地块 ， 总出让价高达420亿元 ， 自持比例从36%到100%不等 。
但对于开发商来说 ， 自持一定伴随成本的提高、利润的限制 。
58安居客研究院分院长张波表示 ， 目前开发商普遍处理自持部分的方式都是做成长租公寓 ， 但业内普遍认为热点城市租金回报率仅为2%~3% ， 如果再扣减管理费用、维护费用 ， 实际投资回报或在2%以下 ， 比国债投资收益率还要低 ， 这样的投资是非常不划算的 。
新方法应运而生 ， 例如本案 ， 用变相手段实现溢价 。
上述业内人士直言 ， 这是一种销售行为 ， 备案也不一定是这套图纸 ， 只是开发商在报批时 ， 规划部门把持有面积揉碎成几十平方米 ， 而不是集中自持 ， 在规划部门同意的前提下 ， 用销售捆绑的模式把自持面积去化掉 。
该项目的做法即使没有违背土地出让文件中的相关要求 ， 但亦值得商榷 。 从户型设计来看 ， 很明显就是为了将自持部分和销售部分未来打通来推向市场 ， 虽然是按照收取租赁费的相关方式处理自持部分 ， 但面对的对象是可售部分的业主 ， 而非无房的纯租房者 。 对于真正有租赁需求的人群来说 ， 并不有起到应有作用 。
从专业的角度来说 ， 如果规划部门同意 ， 确实不违规 ， 但肯定也不允许 。
采访人员|吴若凡
编辑|陈梦妤 赵云 肖勇
王嘉琦
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｜每日经济新闻
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