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上海有开发商出奇招：一套房子3份合同、又租又售又装修

每经采访人员 吴若凡    每经编辑 陈梦妤 赵云    
上海有开发商出奇招：一套房子3份合同、又租又售又装修
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镁编的一位朋友最近很想买房 ， 但上海的高房价实在是让人望而却步 。
很巧 ， 这时候一个项目映入了他的眼帘 ， 均价才10.2万元/平方米 ， 总价1300万元起 。 为什么是"才" ， 因为项目所在的上海内中环地区 ， 已经没有普通住宅新房 ， 周边别墅3400万元/套起 。
出于职业敏感 ， 镁编仔细查了下资料 ， 原来这个项目——新城虹口金茂府就是2016年的广中路地王 ， 彼时这块地被新城以37亿元总价拿下 ， 溢价率77.4% ， 折合楼面价6.7万元/平方米左右 。
上海有开发商出奇招：一套房子3份合同、又租又售又装修
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图片来源：受访者提供
但地块要求苛刻 ， 要求保障房占5% ， 配2000平方米的社区行政医疗卫生设施（无偿移交给政府） ， 15%需整体持有且70年无法转让（即20%左右的面积无法出售） ， 住宅套数下限450套 ， 配建中小户型不低于总建面的70.0% 。
这样算下来 ， 扣除保障房、自持部分等 ， 可售部分的实际楼板价达到87425元/平方米 。
仅仅地价成本就逼近9万元/平方米 ， 但项目备案均价10.2万元/平方米 ， 开发商还有利可图么？
镁编经过调查发现 ， 原来项目用了一步奇招——“移花接木” ， 把本应该自持的面积也做进了房屋套内面积 ， 以租代售 ， 拿出去变现 。
【上海有开发商出奇招：一套房子3份合同、又租又售又装修】
这种闻所未闻的做法 ， 到底如何实现突破政策限制 ， 拉升利润空间？
上海有开发商出奇招：一套房子3份合同、又租又售又装修
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一套房子3份合同 ， 租、售、装
一直以来 ， 上海严格的土拍政策是悬在开发商头上的利剑 。 这个项目 ， 如果100%按规矩卖房 ， 开发商可能真没太多钱可赚 。
镁编以购房人身份去到现场发现 ， 该项目有148平方米和156平方米的主力户型 ， 其中都包含了48平方米租赁面积 。 租赁部分的款项需要分两次交清 ， 同时签的是租赁合同 ， 期限20年 。
举个例子 ， 一套156平方米的房屋 ， 产证面积为108平方米签进新房的“购销合同” ， 剩下的48平方米为租赁面积 ， 和开发商签“租赁合同” ， 房屋涉及改装 ， 所以还要签订一份装“修改造合同” 。
也就是说 ， 正常购买这个项目的156平方米户型 ， 需要签3种合同 。
读者看到不禁要问 ， 只签20年合同 ， 那20年之后呢？开发商也替你想好了 ， 等到期后 ， 和开发商无偿续租 ， 租赁部分也可以直接转租 。
既然一部分是租用 ， 自然要便宜一点 。 所以这48平方米的价格是按照销售均价的4折~6折算 。 虽然麻烦 ， 但这个价格配这个地段 ， 不少购房者选择了接受 ， 项目2018年开盘 ， 目前已经进入尾盘销售阶段 。
另一方面 ， 项目的备案均价定在了10.2万元/平方米 ， 明面上看每平方米仅比可售部分实际地价高1万多块 ， 其实开发商是通过“变现自持面积” ， 降低了每平方米的成本 。
“很明显 ， 开发商是为了解决成本和利润问题 ， 变相突破政策限制 ， 尽快让货值变现 。 ”
一名TOP20房企的区域总裁告诉镁编 ， 对自持部分一次性付款 ， 对于业主 ， 实际增加了使用面积 ， 价格又便宜 ， 只要有使用权就行了 。
这位区域总还告诉镁编 ， 一般情况下 ， 开发商处理“自持面积” ， 要么是内部销售给熟悉的人、不需要任何产证的人 ， 要么就是长租 ， 没有其他更多更好的办法处理自持 。
上海有开发商出奇招：一套房子3份合同、又租又售又装修
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巧妙的“自持变现”
这个办法很巧妙 。 据镁编了解 ， 项目首先在报批过程中是2梯3户的户型 ， 其中自持户型也在其中 ， 而在竣备验收之后 ， 开发商会将墙体敲掉 ， 并将自持户型的门重新砌上 ， 再将空间面积拓展出来 。
如下图的148平方米户型中 ， 红线部分在验收前是墙体 ， 验收之后会敲掉 。
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148平方米户型图图片来源：受访者提供
“原先 ， 48平方米是独立成套、有入户门 ， 但经过一番改造 ， 开发商把自持部分做进了套内面积 。 ”
一位精通房屋设计的区域总告诉采访人员 ， 这实际上是两套房子合二为一 ， 即当项目在毛坯竣备之后 ， 再进行装修 ， 将两套房子打通 ， 完之后交给业主 。 只不过一部分空间是业主的 ， 一部分是开发商自己的 。


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