杨光华： 武汉买房的两年周期论
6月的最后一天 ， 武汉9宗土地拍卖 ， 其中一宗延期 。中海144.2亿 ， 拿下汉阳归元寺地块 。光谷东新“地王”出现 ， 南山以楼面地价13515元 ， 历经168轮拿地 。同时 ， 在光谷东 ， 另一家公司 ， 以13271元的楼面地价 ， 149轮抢地 。可见武汉的土地市场火热 ， 也看到开发商对武汉的预期 。截至6月29日 ， 武汉新房成交12469套 。疫情之后 ， 武汉就连续两个月 ， 新房成交破1万套 。 这是武汉楼市回暖的信号 。土地成交价、新房成交量 ， 两个核心数据 ， 大致能判断出武汉的潜力 。01端午节前一天 ， 财经评论家马红漫赶到武汉 。他是经济学博士 ， 也是上海滩最懂经济的媒体人 。那一天 ， 他分享的主题是 ， 《后疫情时代 ， 如何挑选优质的避险资产》 。他认为 ， “以两年眼光 ， 看待中国经济 ， 增长才是常态 。 ”他指出 ， 后疫情时代 ， 资本市场配置的稳健方式 ， 首选项是房地产 。 他劝人们“不要浪费任何一次危机” 。当今世界 ， 正面临着百年未有之大变局 。“黑天鹅”满天飞 ， “灰犀牛”遍地跑 。 今年爆发的新冠疫情“黑天鹅” ， 蔓延到全球 ， 影响到资本市场 。 人们都在寻找最好的避险资产 ， 不是股市 ， 也不是黄金 ， 而是不动产 。马红漫提出 ， 1918年大流感之后 ， 经济出现了10年的繁荣 。他的两年周期论 ， 同样适用于武汉 。02深圳、上海、杭州等地楼市 ， 出现财富阶层集体“避险”买房 。 从产业聚集、人口流入、城市经济基本面等角度看 ， 武汉是一个相对安全的“避险”买房城市 。疫情之后 ， 武汉的城市管理能力、城市知名度等均有大幅提升 。 在楼市里 ， 从千万级豪宅 ， 到1.5w以内的刚需 ， 都出现报复性消费迹象 。 这是人们在购置优质避险资产的具体表现 。财富阶层的避险资产 ， 在城市核心地段、千万级豪宅；普通工薪阶层的避险资产 ， 则在潜力的新城 ， 单价1.5w以内的大盘 。马红漫建议买核心地段的千万级豪宅 ， 作为避险资产 。 同时 ， 他还建议三类自住买房 ， 要趁早：刚需买房、置换买房与学区买房 。疫情之后 ， 市场分化、区域分化与项目分化 ， 是武汉楼市的主要特征 。6月份 ， 武汉在售楼盘集体冲刺 ， 抢夺上半年的业绩；买房人观望了两个月后 ， 没有等到房价下降 ， 反而等到微涨 。 他们放弃观望 ， 找到性价比高的楼盘及时入手 。这些性价比高的项目的热销 ， 是武汉买房“避险”的表现 。 这次疫情 ， 虽然影响到一批刚需的买房计划 ， 但大多数刚需还是选择此时买房 。从这些「避险」神盘中 ， 总结出它们的共性：一是区域有潜力 。 区域内有地铁或地铁规划 ， 周边有大型商业或大型商业规划 。二是总价低 ， 毛坯为主 。 户型面积120平米以下 ， 单价多在每平米15000元以内 。三是 ， 大盘居多 。 多次开盘 ， 每次价格微涨 。03不动产 ， 是武汉的主要“避险”资产 。从豪宅到刚需 ， 是不同阶层的“避险”方式 。我对马红漫的经济两年论 ， 很赞同 。 如果只是盯着眼前的几个月 ， 你会很焦虑 。 如果从现在起 ， 用两年时间观察武汉楼市 ， 你会发现像绿地大都会一样惊喜项目并不多 。马红漫给出的是对中国经济的信心 ， 而我们对武汉也要有信心 。截至6月28日 ， 武汉6月份累计有76个住宅项目拿到预售许可证 。如果加上老盘加推 ， 一个月累计在售项目100多个 。 想成为“避险”神盘 ， 并非易事 。“避险”神盘 ， 是买房人用脚投票的结果 ， 也是性价比高的楼盘 。现在 ， 两个单价相近的楼盘 ， 暂时也许分不了高低 。以10年一个周期 ， 未来则在二手房市场上一见高低 。所以 ， 此时在武汉买房 ， 是考验眼光的时候 。文｜杨光华（地产写字人）
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