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简单观察|北京写字楼市场持续“降温”租金下滑、空置率走高

6月23日 ， 世桦嘉润在线上召开“北京写字楼市场2020年第二季度回顾与全年展望” ， 指出本季度甲级写字楼总存量突破900万平方米 ， 平均租金环比下滑1.4% ， 空置率继续上升至17.7% 。
“本季度 ， 位于中央商务区中服地块的三星大厦竣工进入北京甲级写字楼市场 ， 北京甲级写字楼市场的总存量因此已突破900万平方米 。 ”Cresa世桦嘉润董事总经理李芳月介绍 。
简单观察|北京写字楼市场持续“降温”租金下滑、空置率走高
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受新冠肺炎疫情影响 ， 2020年上半年北京市仅有两个新项目入市 ， 预计全市将在下半年迎来大量新增供应的集中放量 。
在需求方面 ， 李芳月表示 ， 虽然疫情在近期有所反复 ， 但全市对疫情的整体有效控制 ， 令租户活跃度在第二季度有所回升 。 受益于新入市项目的良好预租情况以及诸多业主提供的大幅租金优惠 ， 全市甲级写字楼市场的净吸纳量在本季度录得37,210平方米 ， 环比增加约29,800平方米 。
在空置率方面 ， Cresa世桦嘉润高级董事总经理徐荣卿指出 ， 全市甲级写字楼市场的空置率在本季度升至17.7% ， 环比及同比分别上升0.6与4.5个百分点 。
就甲级写字楼市场各商圈而言 ， 传统核心商圈的整体租金下调令望京/酒仙桥商圈的竞争力有所减弱 ， 外加商圈内诸多租户的行业内部调整 ， 其空置率本季度环比大幅攀升4.3个百分点至16.3% ， 涨幅在各商圈中居首 。
受大量新增供应入市及租户整体承租能力减弱影响 ， 中央商务区商圈的空置率在本季度已升至17.2% ， 环比上浮1.8个百分点 。
【简单观察|北京写字楼市场持续“降温”租金下滑、空置率走高】租金方面 ， 激烈的市场竞争令诸多承受空置压力的业主为挽留现有租户或吸引意向租户 ， 选择加大租金下调力度或提供具有竞争力的装免期优惠 。
受此影响 ， 本季度北京甲级写字楼市场的平均租金环比下滑1.4% ， 至人民币370.7元每月每平方米；乙级写字楼市场的平均租金环比下调幅度达到2.6% ， 录得人民币218.2元每月每平方米 。
值得关注的是 ， 由于租户对成本的节省越加看重 ， 在整体租赁成本较高的核心商圈 ， 甲乙级写字楼市场平均租金的下滑幅度均大于非核心商圈 。
中央商务区商圈甲乙级写字楼市场的租金降幅在本季度分别达到-3.4%与-7.4% ， 在全市各商圈中排名首位 ， 且其甲级写字楼市场的平均租金价格也已被中关村商圈超越 。
细分来看 ， 科技与金融行业仍是北京写字楼市场需求的最主要驱动力 ， 其受疫情冲击较小的头部企业在本季度仍积极寻找扩张或升级楼宇品质的机会 。 这两个行业的租户在全市新租及扩租成交面积中的占比合计超过68% 。
此外 ， 在2019年回归沉寂的联合办公行业在本季度再度吸引市场目光 ， 其在全市成交面积中的占比达到7% ， 位于专业服务与制造业之后 ， 在所有行业中排名第五 。
针对2020年下半年 ， Cresa世桦嘉润执行董事总经理王刚预测 ， 考虑到国内外经济环境的整体疲软 ， 面对大量新增供应的集中放量 ， 预计全市甲级写字楼市场的空置将在年末进一步攀升至约22%的历史最高水平 。
北京市预计将迎来共计超过85万平方米的新增供应集中入市 ， 其中甲级项目近62万平方米 ， 且超过65%的甲级项目将位于丽泽商圈 。
此外 ， 在租户整体更加看中成本节省的背景下 ， 加剧的市场竞争预计将继续加大业主的租金下调力度 ， 北京甲级写字楼市场在2020年末的平均租金同比降幅或将超过5% ， 至人民币358.1元每月每平方米 ， 创下自2011年以来的新低 。


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