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财经作者陈琦|驻马店百亿项目延宕七年，红星美凯龙“双模式”遭遇信誉危机( 三 )


采访人员多次致电红星美凯龙集团总部及驻马店市人民政府均无人接听 。 采访人员又联系到上海红星美凯龙实业有限公司 ， 其回复称 “没有什么好说的”并挂断电话 。
“这块区域是政府重点改造区域 ， 前些年被列为棚改项目 ， 这几年政府在腾笼换鸟 ， 天方药业没有一年半载是搬不完的 ， 附近居民曾多次向有关部门反映药厂带来的空气污染以及夜间施工噪音扰民的问题 ， 但是搬迁进度缓慢 ， 时间一推再推 。 ”一位附近的地方人士告诉采访人员 。
天方药业有限公司位于驻马店市驿城区交通路西段 ， 占地面积共850亩 ， 包含2个分厂 ， 共有8个生产车间 。 2013年已拆除一个生产性分厂（包括四个生产车间） ， 拆除面积200亩 ， 拆迁后的土地已用于开发建设红星国际广场的一期项目 。
但目前天方药业二分厂搬迁进度缓慢 ， 剩余土地何时能够整理出来用于开发建设存在不确定性 ， 采访人员走访当日发现 ， 厂区内马达轰鸣 ， 仍有施工作业的迹象 ， 而二分厂的这块土地早些时间已被红星美凯龙通过拍卖拿下 ， 整个综合体项目进展缓慢与药厂搬离迟缓不无关系 。
而从红星美凯龙自身看 ， 近期发布定增融资40亿元 ， 其中11.7亿元将用于偿还公司有息负债 。 此次定增前其年内已经进行3次债券融资 ， 合计15亿元 。 近几年红星美凯龙凭借轻资产输出实现扩张迅速 ， 致使其债台高筑 ， 资产负债率不断攀升 ， 流动性承压 。
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轻资产输出弊病
逾期交房、拖欠工程款、进度缓慢 。 驻马店的红星国际广场项目已经成为了红星美凯龙轻资产输出模式的负面样本 。
实际上 ， 红星美凯龙实施轻资产输出快速扩张所带来的隐忧也逐渐暴露出来 ， 在管理和运营方面多被业界诟病 。 采访人员注意到 ， 河南驻马店项目出现的问题并非个例 。 翻看过往报道 ， 红星美凯龙在三四线城市投资的商业综合体项目 ， 曾多次出现项目难以推进、业主维权、合作方投诉的情况 。
2020年4月 ， 长沙红星美凯龙营运总部遭上百商户堵门 。 当地媒体报道称 ， 维权方为红星美凯龙宁乡合作店的商户 ， 事件原因为红星美凯龙作为商场管理方亏损经营 ， 使物业开发商无法盈利 ， 因而双方产生纠纷 ， 导致商场无法继续经营 。
2016年至2019年 ， 红星美凯龙的委管商场数量从134家快速扩张至250家 ， 委管营收从27.41亿元增至47.02亿元 。 而委管业务的收入主要包括项目前期品牌咨询委托管理服务收入、项目年度品牌咨询委托管理服务收入、工程项目商业管理咨询费收入、商业咨询费及招商佣金收入 。
采访人员注意到 ， 近几年红星美凯龙轻资产快速扩张 ， 在与地方中小房地产商的合作中摩擦不断 ， 品牌口碑受到质疑 。 据***早前报道 ， 2013年6月 ， 红星美凯龙与遵化市浩友房地产开发有限公司签订了《合作投资协议》与《委托装饰和经营管理合同》 ， 就在遵化投资建设红星美凯龙家具商场及委托红星美凯龙经营管理等事宜进行了约定 。 遵化浩友地产分期将1720万元以咨询服务费等名义拨付给红星美凯龙方面 ， 但项目并没有开工 。 遵化市人民政府作为招商方曾催促红星美凯龙早日推进项目建设 ， 但项目搁浅六年未能动工 ， 合作方退费无门 ， 叫苦连连 。
业内人士认为 ， 红星美凯龙的轻资产模式类似于酒店管理公司的品牌输出 ， 主要与中小地产开发商合作 ， 可以输出全产业链服务 ， 不光是开业后的运营管理 ， 甚至包括前期地块的选址评估、前期挂牌条件的商谈 ， 到项目的规划设计、建造 ， 到项目开业的整个前期管理过程 。
亚太商业不动产学院院长朱凌波在接受中国房地产报采访人员采访时表示 ， 目前商业地产轻资产输出模式的出现有三个主要原因：一是重资产投资大、回收周期长 ， 很多企业不具备长期资金的投资能力和渠道；二是中国商业地产的持有物业和存量资产比重越来越高 ， 严重考验企业/项目的持续性和专业化的运营能力 。 而很多新项目和中小房企缺乏这方面的积淀；三是知名商企和第三方机构经过多年的实践和发展 ， 己形成系统性和专业化的模式和团队如酒店管理公司的独立性 。


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