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易简财经|这家迷你房企再冲IPO，上市不易，短债压顶


易简财经|这家迷你房企再冲IPO，上市不易，短债压顶
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易简财经
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一份招股书 ， 既藏着规模跃升的雄心 ， 又带来了牵动全身的隐患 。 港交所门前 ， 港龙地产能带着整个吕氏家族闯过去吗？
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5月22日 ， 中小房企港龙地产 ， 再次向港交所递交了招股书 。
从各个指标来看 ， 这几年它都一直在冲业绩 。
2017-2019年 ， 营收分别为4.3亿、16.6亿、19.7亿 ， 年复合增长率为113.5%；
2017-2019年 ， 净利润为0.32亿、3.32亿元、4.7亿， 年复合增长率为278.6% 。
这三年 ， 利润增幅是营收的两倍 ， 看来成本管控非常有力 。 据招股书透露 ， 港龙地产收益 ， 主要来自4个城市的9个开发项目 。 这家江苏常州起家的房企 ， 并不满足于此 ， 目前已进入长三角近20座城市、布局50多个项目 ， 快速扩张已在路上 。 并在2018年进入上海以及河南省和贵州省多座城市 。
然而 ， 幸福是刀口舔蜜 ， 尝到甜头的同时也意味着靠近锋利的刀刃 。 对港龙地产来说 ， 尾随靓丽业绩的 ， 就是高昂的负债 。
2017-2019年 ， 港龙地产资产负债率为98.8%、122.1%、172.6% ， 而到了2020年一季度 ， 这个数字直接跳至287% 。 融资成本上 ， 这三年分别约为5百万、4千万、8千万 ， 一下子增加了好几倍 。
此外 ， 港龙中国还面临严重的长短债比例问题 ， 短债占比过大 ， 其1年内要偿还的借款（加上应付利息）达到13.14亿元 ， 1-2年期的偿还额是18.47亿元 ， 2-5年的借款（加利息）仅为2.11亿元 。 截至2019年期末 ， 港龙中国的现金及现金等价物仅为10.52亿元 ， 并不能覆盖一年期的短期借款 。
除此之外 ， 在应付非控股权益款项这细项里 ， 也隐含高息贷 。
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该细项是指 ， 非控股股东为支持项目开发 ， 而向有关附属公司支付的垫款 ， 简单来说 ， 就是向股东借钱 。 借也就借了 ， 但偏偏成本还特高 。 2018年有9.5亿、2019年有45亿年息率在8.0%-15.0%之间 ， 甚至有600万年息率高达20% ， 远高于行业平均年息率 。
这种债务成本 ， 对一家小房企甚至是迷你房企来说 ， 可谓压力山大 。
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IPO前夕急拿地为了准备这次ipo ， 港龙地产可谓卯足了劲 。 作为小规模房企 ， 十亿级别的营收 ， 明显难以和动辄千亿的大房企比较 ， 港龙地产也意识到这点 ， 因此在上市前夕“突击”拿地 ， 希望提高估值 。
仅在2019年7月和8月 ， 港龙中国共斥资36.1亿元分在常州、南通、常熟、绍兴拿下了4块地 ， 涉及土地面积24.74万平方米 。
截至估值日期 ， 港龙中国在22个城市拥有开发项目64个 ， 涉及土储544万平方米 。 其中 ， 已竣工的可销售及可出租建筑面积为7.38万平方米 ， 仅总土储的1.3% 。
港龙承认 ， 尽管项目高达64个 ， 但目前收益仅来自9个项目 。 这意味着绝大多数项目尚未达到预售条件 ， 同时1.3%的已竣工面积占比 ， 更直指其短期内拿地太多没来得及开发 。
有业内人士猜测 ， 这一方面是“少拿地”后迅速集中的补仓；另一方面也是希望能在短时内将企业的估值抬升 。
为冲击ipo集中补仓 ， 这种行为就像是赌博 ， 赌赢了 ， 规模就上去了；赌输了 ， 可能就是破产倒闭 。 控制着港龙地产的吕氏家族非常明白这点 。
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