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闲置土地调查：填江开发豪宅、被环保督察点名

（原始标题：保利地产广州番禺闲置土地调查：填江开发豪宅、被环保督察点名）广州番禺的南村镇市头村 ， 北面的珠江缓缓流过 ， 隔江对岸就是广州大学城 。雅居乐集团早年在市头村开发建成了剑桥郡小区 ， 其与珠江相邻 。 在珠江与雅居乐剑桥郡之间 ， 有一宗狭长的平整地块 ， 长约1公里左右 ， 覆满了杂草 。也许只有一直生活在市头村的居民才依稀记得 ， 其实在2012年之前 ， 狭长地块还是江畔滩涂 ， 此后被填成了陆地进行平整 。根据土地出让及最初规划 ， 这宗狭长的地块上 ， 原本要开发建设别墅、洋房和高层住宅 。至今 ， 地块西侧仍留有几间临时搭建的活动板房 ， 此前用作项目部 。 尽管办公室及宿舍已经搬空废弃 ， 但遗漏在现场的文件材料显示 ， 狭长地块规划为“黄金海岸”项目 ， 当时处于开发前期阶段 。近年 ， 中央环保督察组向广东省反馈的“回头看”意见里 ， 点名了广州番禺黄金海岸项目填江开发的问题 。 另外 ， 根据广州市对珠江景观带的规划控制政策 ， 珠江江畔的房地产开发已受到严格限制 。保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH ， 下称“保利地产”)在2017年由广州三新控股集团有限公司(下称“三新控股”)收购了番禺黄金海岸项目49%的开发权益 ， 总对价7.35亿元 。但保利地产与三新控股已无力推动番禺黄金海岸项目的后续开发 ， 项目土地长年闲置至今 。 此外 ， 保利地产名下拥有的另一宗位于广州番禺的钟村街汉溪村商业地块 ， 由于高压架空线搬迁影响 ， 亦处于闲置状态 。填江开发豪宅广州番禺黄金海岸项目的开发主体为广州市番禺惠兴信房地产建设有限公司(下称“番禺惠兴信”) ， 由保利地产持股49% ， 三新控股持股51% ， 三新控股的实际控制人为广东富商张明园 。据采访人员查询了解 ， 该项目总用地面积超过了17万平方米 ， 共分为4宗地块 ， 计容建筑面积接近11.9万平方米 。 按照地块出让时约9.9万平方米可建设用地面积计算 ， 最初番禺黄金海岸项目的整体容积率仅为1.2左右 。番禺黄金海岸项目地块的用地性质为居住用地 ， 主要建设业态为别墅、洋房及高层住宅 ， 这也意味着若按照原先的地块规划 ， 该项目将会开发成珠江江畔一线江景高端豪宅 。目前 ， 该宗地块南面紧邻的雅居乐剑桥郡小区 ， 在售二手房的挂牌单价接近4万元左右 。 根据保利地产披露 ， 番禺黄金海岸项目可售容积率面积超过10万平方米 ， 若按原规划方案进行开发 ， 以此推算其整体可售货值将至少达到40亿元 。由于番禺黄金海岸项目号称坐拥1.7公里珠江岸线 ， 即属于广州市稀缺的一线临江地块 ， 保利地产在2017年由三新控股收购了番禺惠兴信49%的股权 ， 收购对价为7.35亿元 。但保利地产与三新控股无法推动番禺黄金海岸项目的后续开发 。 保利地产将番禺惠兴信列报为联营企业 ， 截至2019年末 ， 除了对番禺惠兴信仍有7.35亿元的股权投资外 ， 同时番禺惠兴信欠付保利地产3815万元拆借款项 。由于生态环境保护及广州市对珠江景观带范围内房地产开发的规划控制 ， 番禺黄金海岸项目的后续开发已经几无可能 。据采访人员获悉 ， 近年 ， 中央环保督察组向广东省反馈的“回头看”意见里 ， 番禺黄金海岸项目的填江开发问题被点名 。 广州市政府相关部门已在考虑对番禺黄金海岸项目地块进行置换 。根据国土资源部(现为“自然资源部”)发布的《闲置土地处置办法》相关规定 ， 属于政府原因造成的土地闲置 ， 可以采取置换土地的方式处置 ， 为开发企业置换其他价值相当、用途相同的土地进行开发建设 。另据采访人员了解 ， 与番禺黄金海岸项目毗邻的珠江区段 ， 即属于广州市划定的珠江景观带范围内 。广州市国土资源和规划委员会在2019年还发布了《广州城市设计导则》 ， 进一步明确严控生态景观区周边建筑退距 ， 景观带三个十公里范围江边保留100~200米的公共绿地 ， 其他江边地区根据情况参照此条进行管控 。一直以来 ， 番禺黄金海岸项目的规划与开发 ， 也遭到雅居乐剑桥郡小区业主们的强烈反对 。实际上 ， 目前雅居乐剑桥郡与珠江相邻 ， 拥有一线珠江景观 ， 若番禺黄金海岸项目按照原规划建成 ， 其将形成一幢幢“屏风楼” ， 阻隔雅居乐剑桥郡的滨江景观 。因此 ， 从番禺黄金海岸项目规划方案公示伊始 ， 雅居乐剑桥郡的业主们就对该项目进行了大量投诉 ， 其称番禺黄金海岸项目的开发建设不符合珠江岸线的建筑退距、限高等相关规定 ， 填江开发也存在影响珠江河道防汛及生态环境保护等问题 。涉嫌闲置被调查早在1996年 ， 番禺惠兴信就通过协议受让的方式 ， 取得了番禺黄金海岸项目地块的开发权益 ， 当时的土地成交单价(按照用地面积计算)仅为10元/平方米 。据采访人员了解 ， 番禺黄金海岸项目所含4宗地块里 ， 此前地块一、二已被限制开发 ， 相应建筑规模调增至地块三、四 。为了缓解资金压力 ， 三新控股在持有番禺黄金海岸项目期间 ， 通过关联交易的形式 ， 张明园在2012年安排其名下控制的上市公司广东万家乐股份有限公司(000533.SZ ， 现更名为“广东顺钠电器股份有限公司” ， 下称“万家乐”)出资1亿元 ， 受让了项目公司37.9%的股权 。万家乐以1亿元的现金代价获取项目公司37.9%的股权时 ， 彼时项目公司总资产也只有2483万元 ， 净资产则仅为220万元 ， 万家乐相当于大幅溢价参股投资了番禺黄金海岸项目 。万家乐在2015年从项目公司退出 ， 转让对价为1.27亿元 ， 其持有项目公司的股权也重新回到三新控股等原股东名下 。 此后2017年 ， 三新控股又以7.35亿元的现金对价让出了番禺惠兴信49%的股权 ， 引入保利地产继续尝试推动番禺黄金海岸项目的开发 。除了番禺黄金海岸项目外 ， 保利地产名下另一宗位于广州番禺的商业地块亦存在涉嫌闲置情形 。这宗地块位于广州市番禺区钟村街汉溪村 ， 保利地产在地块旁开发建设了大都汇项目 。 2012年底 ， 中国奥园集团股份有限公司(03883.HK ， 下称“奥园集团”)在公开土地市场以逾34.1亿元代价 ， 摘牌了汉溪村地块 ， 共包含9宗地块 。汉溪村地块的土地用途为商业金融用地 ， 项目总用地面积超过12万平方米 ， 规划容积率面积则超过了50万平方米 。 按照汉溪村地块成交价格计算 ， 当时成交楼面地价为6800元/平方米 。随后 ， 保利地产与奥园集团进行了合作 ， 由此取得了汉溪村地块50%的开发权益 。 具体合作方案为保利地产、奥园集团各自独立开发4宗地块 ， 其余1宗地块则由双方设立项目公司共同开发 。目前 ， 汉溪村地块内涉嫌闲置的为其中一宗土地——汉溪村地块四 ， 由保利地产与奥园集团设立的合营企业广州保奥房地产开发有限公司(下称“广州保奥”)作为开发主体 ， 其中保利地产持有广州保奥50%的股权 。至2019年末 ， 广州保奥欠付保利地产的往来款项余额为1.67亿元 。据悉 ， 汉溪村地块四占地面积为1.08万平方米 ， 可售容积率面积为4.34万平方米 。 根据保利大都汇在售二手房挂牌价格3万元/平方米计算 ， 预计汉溪村地块四的可售货值也将达到13亿元左右 。据采访人员实地走访了解 ， 现在汉溪村地块四仍为闲置状态 ， 并未实际动工开发 ， 广州市国土部门已对汉溪村地块四涉嫌土地闲置进行调查 。另据采访人员进一步获悉 ， 汉溪村地块四闲置的主要原因 ， 与项目地块所涉区域内的高压架空线有关 。 通常 ， 高压线被认为是房地产开发的不利因素之一 。2019年 ， 根据广州市政府的信息公示 ， 为了最大程度释放区域建设用地开发价值 ， 由广州市番禺区招商办公室向广州供电局有限公司提出了一份迁改方案 ， 将汉溪村地块四上方的高压架空线进行搬迁 ， 搬迁总成本超过5000万元 ， 由广州保奥等地产商承担 。不过 ， 尽管汉溪村地块四涉嫌闲置或是由于高压线搬迁影响 ， 但保利地产方面没有明确是否属于企业自身原因、还是政府原因所致 。 根据《闲置土地处置办法》有关规定 ， 企业自身原因造成土地闲置且未动工开发满两年的 ， 国土部门将有权无偿收回土地 。采访人员已向保利地产方面核实了解番禺黄金海岸项目、汉溪村地块四的闲置原因及后续开发计划 ， 但截至发稿 ， 没有得到该公司的回应 。 来源：中国经营报


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