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地摊人间烟火，将这类房产彻底烤焦！

卖不动了！地摊人间烟火 ， 将这类房产彻底烤焦！来源：功夫财经作者：层楼以前商贩看见城管像老鼠见了猫 ， 如今城管却主动打电话让商贩去摆摊 。这种戏剧性的变化也让我们意识到今年比想象中的境况要难得多 。2019年 ， 失业率一直在5%左右徘徊 。而今年2月 ， 失业率直接飙到了6.2% ， 31个大城市失业率为5.7% ， 这是有调查数据以来最高的失业率 。本以为疫情减缓后四五月份就业能好起来 。但大面积复工后的4月 ， 失业率还是没稳住 ， 依旧破6 。而且31个大城市失业率为5.8% ， 比2月还涨了！各大社交平台、身边都有不少失业的人 ， 未统计的低线城市失业情况很可能比数据显示的更糟 。01以前还能用楼市提振经济 ， 但如今如果就业不稳 ， 一切刺激措施都只是空谈 。地摊经济也就成了能快速解决就业 ， 拉动内需的阶段性举措 。四川成都设置了3.6万个流动摊位 ， 其他城市纷纷效仿 ， 大量摊位出现 ， 说对实体商铺没有冲击那是不可能的 。地摊人间烟火，将这类房产彻底烤焦！
以前的摆摊人都希望有朝一日能拥有稳定的店铺 ， 不用东躲西藏 。但如今鼓励地摊经济 ， 终于可以正大光明的摆摊 ， 少有人再愿意去支付高昂的房租 。据统计近几年 ， 商铺租金占运营成本的比值基本都在10%以上 ， 这还不包括原材料、人工 。中国近二十年来GDP高速增长 ， 房地产居功至伟 。而地摊无法直接贡献财政收入 ， 所以市场规则一直对商铺有所保护 。当然 ， 这也导致很多个体经营者抱怨：辛苦一年就是在为房东打工 。这种内耗在经济高速增长时能够容忍 。但如今就业问题当头 ， 内需疲乏 ， 只能弃车保帅 。毕竟就业才是关键 ， 它不仅影响着收入和支出 ， 还影响着投资和信心 。当然地摊经济只搞一时对商铺影响不会太大 ， 如果长期持续下去就难说了 ， 毕竟商铺的日子已经很难过了 。02疫情后 ， 很多商铺都贴上了旺铺转让 ， 本以为会随着疫情好转而回暖 ， 但如今却迎来了地摊经济 。当然 ， 商铺的衰落和利空也不是因地摊经济而起 ， 在此之前 ， 早就有商铺衰落的预兆了 。地摊经济 ， 只是加速了这个过程而已 。这些年网店、微商、直播带货、社群经营这些营销模式对实体商铺冲击不小 。商铺的高租价 ， 也在倒逼经营者出走 。如今我们身边大部分临街店面都租给了房产中介、餐饮等主要提供现场体验式服务的经营者 。商铺租用群体不断缩减的同时 ， 还面临大面积空置 。前几年 ， 随着城市建设加快 ， 商业地产发展提速 ， 大量的商铺投入市场 。几乎每个新建楼盘都配备有商铺 ， 再加上一些大型商业中心的建设 ， 导致商铺遍地 ， 明显供大于求 ， 以至于一些大型商业综合体都面临经营困难的窘境 。地摊人间烟火，将这类房产彻底烤焦！
比如经营多年的大连长春路百盛、合肥温莎时代、郑州金博大、北京五棵松蓝色港湾等等 。当然也有经营得不错的 ， 但也只是少数 。 商铺层级化越来越严重 ， 赚钱的日进斗金 ， 不赚钱的只能衰败、空置 。03前些年粗放的城市发展 ， 产生了大量低价买到好地段优质商铺的例子 。加之享受过地产红利的一代人 ， 对商铺这类不动产自带美化滤镜 ， 幻想着“一铺养三代”躺着收租 。但如今市场已经变了 ， 现实中无数中产折戟商铺 。更何况 ， 住宅和商铺虽然都属于不动产 ， 但二者的投资逻辑完全不同 。商铺是高度市场化的产品 ， 它的收益早就真实反应在了价格上 ， 基本没有便宜可占 。而且有实力的开发商 ， 真正好的综合体大部分都是自持 ， 少有拿出来与普罗大众同分一杯羹的 。①：专业要求高商铺不同于住宅 ， 对地段更为敏感 。这种敏感甚至能精确到米 ， 同一条街两个铺只隔几十米 ， 人流量都很可能相差巨大 。而且一个过街天桥、一个绿化带等细微因素都会直接影响到商铺租金收益 。地摊人间烟火，将这类房产彻底烤焦！
主街人潮汹涌 ， 地段稍差的商铺却门可罗雀也很常见 ， 这种商铺不仅很难出租也很难卖 ， 甚至很可能卖不掉 ， 只能空置 。所以说没有金刚钻别揽瓷器活 。②、沉淀大量资金 ， 回报率逐年走低随着房价上涨 ， 商铺价格也早已水涨船高 ， 如今随便一个商铺 ， 都价格不菲 ， 前期往往要占用大量资金 。租金回报率也随着购入成本增加而大打折扣 。早年的商铺租金收益率能达到12％或更高 。但现在大部分的商铺年收益率在 7~8％左右 ， 能超过10%的并不多 ， 低的甚至不到5% 。这也意味着 ， 没什么意外的情况下 ， 产权到期都不一定能回本 。③、没有退出机制住宅买亏了只要你想退 ， 就能退出 ， 商铺则不一样 ， 一旦商圈有问题 ， 想卖很难卖上价 ， 而且购买商铺的群体 ， 普遍偏向于一手商铺 ， 二手市场成交并不多 。商铺经营环境太透明了 ， 盈利不盈利 ， 都清晰的摆在明面上 。有盈利 ， 持有者不会卖 ， 不盈利 ， 购买者也不会买 。就算有成交 ， 持有者也得脱层皮 ， 二手商铺过户费用 ， 税金和交易费用在20%左右 ， 差额税在40-80%之间 。高额税率 ， 几乎断送了商铺的二手市场 。所以说 ， 在没有退出机制 ， 回报率又上不来的情况下 ， 只能砸手里了 。而且银行对商铺的认可度也有限 ， 一般一楼的旺铺抵押才能做到50% ， 二三楼和地段稍差的商铺基本不会考虑 。04总的说来大环境经济增速放缓 ， 商铺自身需求减少、收益率降低 ， 正在面临前所未有的困境 。北京自2019年10月至2020年5月关店总量为1570家 ， 总关店率达到了16%！在寸土寸金人流量巨大的北京都如此 ， 其他城市只会更低 。地摊经济和城市文明在此次调整中 ， 也会找到更良好的平衡点 ， 商铺只会持续难受 。而且未来促内需是长期任务 ， 预计这一鼓励措施会持续一段时间 ， 当然这也是市场经济博弈的结果 。


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