投资时报|富力总裁之子张量控股，实地地产赴港IPO经营活动净现金流急坠
尽管实地地产营收持续增高 ， 但增速却明显放缓且净资产负债比率高企 。 同时 ， 该公司经营活动现金流净额逐年下滑 ， 报告期内分别为25.18亿元、6.63亿元以及2.23亿元
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《投资时报》研究员 辛夷
房子关乎着每个人的生活 ， 但居高不下的房价也让大部分人望而却步 。 与此同时 ， 房地产公司也面临房市降温的窘境 。 随着内地地产企业A股IPO暂停 ， 地产公司纷纷转向港股寻求上市 。
近日 ， 由富力地产总裁张力的独子张量100%控股 ， 专注于在大湾区开发智慧住宅物业的综合房地产开发商——实地地产发展有限公司（下称实地地产）正式向香港证券交易所递交招股说明书 ， 正式向港股发起冲击 。
本次IPO ， 实地资产拟募集资金将用于建设广州常春藤、广州蔷薇国际、三亚海棠华着及重庆永川蔷薇国际项目 ， 以及偿还若干现有贷款及补充日常营运资金 。
《投资时报》研究员查阅实地地产招股书注意到 ， 2017—2019年（下称报告期） ， 该公司虽然营收持续增高 ， 但增速却明显放缓且净资产负债比率远高于同行业公司 ， 债务压力加大 。 同时 ， 该公司经营活动现金流净额逐年下滑 ， 虽毛利率有所提升 ， 但净利率却出现下滑 。
净资产负债比率高企
实地地产于2006年成立 ， 起步之时仅在广东中山有一个建筑面积30.26万平方米的开发项目 。 经过多年发展 ， 截至2020年3月31日 ， 实地地产触角已伸至粤港澳大湾区、长江三角洲、京津冀、华中和中国西部核心城区及华北地区 ， 目前其在国内14个省份或直辖市的25个城市共持有37个处于不同发展阶段的地产项目 。
在迅速发展的进程中 ， 实地地产确实取得了一些成绩 。 在中国房地产TOP10研究组发布的2020中国房地产百强企业名单中 ， 该公司排名第70位 。 在亿翰智库发布的2019中国房企综合实力Top 200中 ， 该公司排名77位 。 此外 ， 按销售额计 ， 实地地产在中国房地产指数系统发布的2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜中排名92位 。
实地地产近三年按业务线划分的收益明细
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数据来源：实地地产招股书
招股书数据显示 ， 报告期内 ， 该公司总收益分别为38.71亿元（人民币 ， 下同）、63.72亿元、83.24亿元 ， 2018年及2019年同比增幅分别为64.61%、30.63%；同期 ， 其税前利润分别为4.15亿元、13.43亿元、17.06亿元 ， 2018年及2019年同比增幅分别为223.61%、27.03% 。 可以看出 ， 该公司近两年营收及税前利润增长幅度都出现下降 。
查阅招股书 ， 《投资时报》研究员发现 ， 报告期内 ， 实地地产的收益主要集中于物业销售 ， 此外 ， 有小部分收益来自机电安装及装修收益及自租赁赚取租金收入 ， 该公司亦自设计咨询服务及建材贸易赚取收入 。 报告期内 ， 实地地产物业销售收益分别为36.23亿元、61.59亿元、81.56亿元 ， 分别占同年总收益93.6%、96.6%及98.0% 。
值得注意的是 ， 在营收持续增长的同时 ， 实地地产也维持着相当高的债务水平 。 招股书数据显示 ， 报告期内 ， 该公司借款总额（包括银行贷款及其他非银行借贷）分别为119.83亿元、117.71亿元、126.56亿元 ， 净资产负债比率分别为38.09倍、5.33倍、2.25倍 。
实地地产近三年主要财务比率
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数据来源：实地地产招股书
同时 ， 招股书数据显示 ， 报告期内 ， 实地地产的现金及现金等价物分别为45.76亿元、42.16亿元、20.39亿元 ，而流动负债中计息银行及其他借款分别为25.29亿元、43.47亿元、35.84亿元 。 可以看出 ， 2018年及2019年 ， 该公司的现金及现金等价物并不足以偿还短期债 。
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