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物业观点直击 | 领展：看到不少收并购机会

观点地产网 鉴于财政年度设计 ， 领展2019/2020年度的业绩数据录入节点 ， 是2019年4月1日至2020年3月31日 ， 刚刚碰着疫情蔓延最严重的两个月 。
但总体来看 ， 领展过去一年的业绩表现并不算差 ， 总收益和物业收入净额分别实现了6.8%、6.9%的增长达到107.18亿港元及82.2亿港元 。
最严重的影响还是来自投资物业组合的估值 ， 期内该数据下跌了11.6%至1932.24亿港元 ， 令公司扣除与基金单位持有人交易前的年內亏损录得173.03亿港元 。
不过这未对领展的派息方案产生影响 ， 今年度可分派总额为59.65亿港元 ， 末期每基金单位分派145.72港仙 ， 全年每基金单位分派287.19港仙 ， 全部录得同比增长 ， 完成了作为公募基金的最重要使命：每年为持份者创造稳定的回报 。
不过坊间对这只全亚洲最大地产信托基金的评价 ， 却非一边倒叫好 。 作为香港房委会将旗下民生商业 ， 由政府公营打包成私营基金上市的尝试 ， 领展由于秉持较为强硬的以营利为导向的经营策略 ， 15年来不时引起议论 。
年初至今 ， 香港零售饱受“经济寒冬”之苦 ， 各界提倡减租的呼声浩大 。 但据香港零售管理协会近日公布的新闻稿 ， 领展被列为“最不配合减租的业主或地产商”第二名 。
“用一刀切的方式进行减租是没有道理的 。 ”主席聂雅伦提出 ， 领展实际上在2月份就推出一项涉及8000万港元的纾困计划 ， 透过提供免租期、租金减免及准许分期缴纳租金等形式支援个别的中小型商户 。
而且这个支援计划的金额 ， 到目前金额已经增加到3亿港元 ， 并成功为香港的物业组合内约三分之一的商户提供租金优惠 ， “我相信现时准备的3亿港元已经是一个适当的数目 。 ”
行政总裁王国龙则补充 ， 公司近期在做续租签约的时候 ， 的确发现需要作出减租处理的租约数量有所增加 。 同时在减租的情况下 ， 某些租客还希望能签一些较短期的租约（此前一般的租约是3年期的） 。
“我们也是了解了每一个租户的个别情况后再下决定 ， 去衡量最适当的方案 。 ”
他表示 ， 领展最新的政策是希望旗下商场保持一个较高出租率 ， 去维持一个良好营商环境和购物环境 。 因此也在商户租金方面作出了适当的下调 。 另外 ， 此前受限聚令影响明显的租户例如补习社、酒吧等 ， 公司对它们的支持力度会较大 。
“但我们旗下不少租户的生意也都是稳定且有增长的 ， 例如菜市场、超市等 。 对于这些租客 ， 我们觉得也无需调整租金 。 ”王国龙提出 ， 领展的租客主要集中必需品或食肆 ， 不会特别受到旅游业或者游客数量的影响 。
资料显示 ， 单论香港零售物业组合 ， 领展有28.9%的租金收入来自饮食行业；20.6%来自超级市场及食品行业；14.6%来自菜市场及熟食档口 。
有别于同期（指领展2019/2020财政年度）香港饮食业销售额有14.8%的下跌 ， 领展同类型租户的跌幅只达到3.4%；超级市场及食品行业销售额更录得8.3%的同比上升 ， 与期内香港同行业1.3%的销售跌幅形成鲜明对比 。
至于香港之外 ， 领展在中国内地北上广深四个一线城市布局有5项投资物业 。 包括四个零售项目：北京京通罗斯福广场、北京欧美汇购物中心、深圳新怡景商业中心（中心城）、广州西城都荟广场 。
“四项零售物业约43%的面积是出租予饮食和超级市场及食品商户 ， 受惠于邻近居民及办公室用户的日常消费 。 ”截至年度末 ， 这几项物业的平均租用率维持了97.8%的高水平 ， 续租租金调整率亦达到不俗的29.6% 。
“内地的情况 ， 我们看到最近人流增加了不少 ， 消费意欲应该会反弹 。 ”王国龙称 ， 客流量自4月份已逐渐见到回升趋势 ， 并在5月份已回复到去年同期约60%的水平 。
至于新近收购的悉尼物业 ， 领展去年12月斥资36.49亿港元向黑石购入一幢位于澳洲悉尼中央商务区的10层高商业办公大楼 ， “这个物业本身包含三个租约 ， 每年租金都会上升 ， 而且它们平均在8年之后才将到期 。 ”


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