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中国经济网|禹洲地产评级遭撤回 预收款下滑高溢价拿地存风险( 二 )


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拿地溢价较高项目风险暴露
2019年 ， 禹洲地产借出售项目获得了14亿元其他收益 ， 主要是出售厦门、南京、合肥及天津的附属公司部分股权 ， 分别为厦门同安、合肥瑶海、南京郭庄及天津08项目 ， 对比两年财报可以发现 ， 厦门同安项目从持股100%减为51% ， 其余三个均从100%减为20% 。 禹洲地产一向主张区域深耕 ， 厦门、合肥等都是禹洲地产重资布局的城市 ， 此次出售是为什么呢？
地价太高 ， 已入市的项目难言盈利 。
资料显示 ， 合肥瑶海E1601、E1602地块均是公司2016年购入 ， 分别斥资23.89亿元、7.18亿元 ， 楼板价分别达到10170元/平方米、12121元/平方米 ， 项目名为郎溪上里和璇玥湾 ， 其中E1601地块当时有万科、恒大、绿城等均报名抢地 ， 最终被禹洲地产以294.2%的超高溢价率夺得 。 两个项目都已经入市 ， 根据房天下数据 ， 目前两个项目的销售均价均为15000元/平方米 ， 较楼板价的差价只有3000-5000元 ， 除去建安成本的话 ， 再考虑资金及管理成本， 盈利空间非常小甚至有亏损的可能 。 并且两个项目的预售情况均一般 ， 房天下信息显示 ， 两项目分别在2019年4月和6月开盘 ， 截至2019年底 ， 预售率分别约55%、41% 。
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南京郭庄项目也已入市 ， 该项目于2017年购入 ， 建筑面积约18.24万平方米 ， 楼板价3873元/平方米 ， 项目名称金陵朗廷 ， 现售价普通住宅10600元/平方米 ， 花园洋房13000元/平方米 ， 普通住宅较楼板价的差价也不算高 。 该项目自去年8月入市以来 ， 截至年底预售率约38% 。
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而厦门同安项目为禹洲地产于2017年以13.49亿总价竞得的厦门2017TP03地块 ， 楼面价31519元/平方米 ， 项目名为禹洲海墅 ， 目前还未对外销售 。
天津08则是禹洲地产于2017年3月以13.25亿拿下的地块 ， 楼板价为13915.81元/平方米 ， 项目名禹洲雍和府 ， 暂未开盘 。 不过周边钱隆学府等项目售价为12000元/平方米 ， 预估该楼盘盈利空间不大 。
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近几年禹洲地产一直在努力向千亿规模进击 ， 拿地自然是第一步 ， 多地土拍市场均有禹洲地产的身影 ， 但公司收获的不少地块溢价率均较高 ， 2019年3月公司以27.3亿元摘得安徽合肥包河区S1901地块 ， 溢价率达121%；2019年5月 ， 6亿元摘得的成都锦江区三圣乡华新村24亩宅地 ， 溢价率高达134% 。 而高溢价购地的风险从禹洲地产2019年转手的几个项目中可见一斑 。
利息资本化率近96%
截止2019年底 ， 禹洲地产净负债率为65.64% ， 在业内算较低的水平 。 但是公司负有约19.12亿元的永续债 。 并且值得一提的是 ， 2017年-2019年 ， 公司的永续债规模并未增加 ， 但2019年公司向永续债持有人分派的利息却由2018年的1.07亿元上升至1.11亿元 。 永续债被视为“债券中的股票” ， 对发行人来说可以降低资产负债率 ， 粉饰报表 ， 但与普通债券相比 ， 投资者也会要求更高的溢价 。 利率通常具有调整机制 ， 如果在一定时间内公司选择不赎回永续债券 ， 其利率就会相应的上升以补偿投资者的潜在风险和损失 ， 因此账上永续债规模太高并且一直不赎回的话 ， 对利润的影响进一步加大 。
截至2019年末 ， 公司于一年内到期债务为152.72亿元 ， 占总债务比例为27.4% ， 现金短债比为2.33倍 ， 短期偿债无虞 。
此外 ， 2019年禹洲地产整体加权平均融资成本为7.12% ， 较上一年的6.02%上升了1个多百分点 。


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