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土地市场率先回暖

土地市场率先回暖：百亿地块频现、多地单日土拍超百亿、溢价率抬升…土地市场率先回暖
上海微博房产作者： 每日经济新闻 05-29 10:31 投诉阅读数：5196​​自3月份以来 ， 招拍挂市场几乎每个月都会诞生区域级“地王”项目 ， 其中不乏单宗百亿元级地块 。 与此同时 ， 溢价率和楼面价也在持续走高 ， 部分二三线城市溢价率达30%~100% 。土地交易的热情大致来自两方面 。 从供应端来说 ， 近期是地方土地市场供应的小高峰 ， 广州、杭州、武汉、福州、济南等地均一日供应多宗地块 ， 单日土地成交额均超百亿元；从需求端角度看 ， 房企拿地出手“阔绰” ， 一方面得益于不少房企获得了新的融资 。 另一方面 ， 目前也处于拿地“窗口期” ， 部分房企需要通过积极补仓扩储进一步提升市场地位 。不过 ， 多位业内人士在接受《每日经济新闻》采访人员采访时也提醒 ， 虽然现在处于拿地“窗口期” ， 但面对溢价或楼面价较高的地块 ， 房企还应该冷静研究判断 。 如楼面价高且区域板块交通等条件较差的地块 ， 后期销售压力也会比较大 ， 去化将是不小的问题 。百亿地块频现 ， 一二线仍是拿地重心土地市场回暖早在4月就已开始 ， 但揭开大幕还需重量级选手 。4月22日 ， 上海泰鸣贸易有限公司以103.55亿元竞得厦门首个百亿元级地块 ， 刷新厦门总价和单价天花板 ， 成交楼面价达50599元/平方米 ， 溢价率43.8% 。5月17日 ， 深圳本地房企龙光地产又以115.97亿元+配建人才房40760平方米拿下深圳前海宅地 ， 溢价率为45% ， 可售楼面价约87409元/平方米 ， 成为深圳单价新“地王” 。除了百亿元级地块 ， 据中指院、Wind 数据统计梳理 ， 4月至今 ， 全国住宅用地成交总价TOP10中 ， 超过60亿元的地块有7宗 。而一线城市有4宗成交总价TOP10地块 ， 其余6宗均为二线城市 。 可以看出 ， 一二线城市仍是房企愿意斥巨资拿地的重点 。土地市场率先回暖
与此同时 ， 根据中指院、Wind 数据统计梳理 ， 4月至今 ， 全国住宅用地楼面价TOP10地块 ， 门槛超过40000元/平方米 。由于龙光地产拿下的前海地块有配建人才房 ， 楼价面计算与其余地块略有不同 ， 故未纳入表中 。 从可售楼面价看 ， 龙光地产约87409元/平方米应该排在第一位 。从统计表可以发现 ， TOP10中 ， 北京一城就占据了一半的榜单 ， 南京也有两宗地块入榜 。据《每日经济新闻》此前报道 ， 今年北京已经出让住宅用地33宗 ， 土地出让金总额突破千亿元 。 也就是说 ， 北京今年仅用了不到5个月时间 ， 土地出让金已经超过去年全年（1672亿元）的六成 。多地单日土拍超百亿 ， 二三线溢价率抬升克而瑞监测数据显示 ， 4月份至今 ， 二线城市土地市场热度最高 。如山西太原整体溢价率高达44% ， 近期出让的3宗地块分别被保利、中海、富力竞得 ， 溢价率分别为74%、72%和45% 。 而优质地块的集中出让使得太原的土地市场达到前所未有的热度 。宁波、西安、厦门、徐州、福州、常州等城市近期土地市场整体溢价率也超30% ， 高溢价地块频出 。 以宁波为例 ， 4月以来就有12宗土地溢价率超过30% ， 其中不乏江北、鄞州核心区宅地 ， 房企现场竞拍十分激烈 。佛山土地市场亦是如此 。 据克而瑞统计 ， 4月佛山共成交了13宗商住地 ， 成交总建面积超261.3万平方米 ， 吸金244.3亿元 ， 整体溢价率达34.4% 。土地市场率先回暖
克而瑞同时也指出 ， 由于限价因素影响 ， 部分城市虽然溢价率表现不太高 ， 但热度同样不减 。 以合肥为例 ， 虽然溢价率仅有25% ， 但4月以来成交的15宗土地有7宗触及最高限价 。 杭州也是如此 ， 溢价率虽不是很突出 ， 但有12幅触发了最高限价 ， 多宗土地价格创下区域新高 。从供应端的角度看 ， 近期土地市场的回暖也是由于不少地方土地市场推出了一波供地潮 。 5月18日 ， 广州一日成交11宗地块 ， 总建面积近190万平方米 ， 成交总价达240亿元 。 当天 ， 广州土地出让官网一度被挤崩 。地产经济学家邓浩志向《每日经济新闻》采访人员表示 ， 类似于广州这种一日出让多宗地块的情况还是比较少见的 。 原因可能在于 ， 逐渐复工复产后 ， 不少城市土拍的进度都有加快 ， 因为需要把之前落下的进度补上 ， 以完成年度土地出让计划 ， 这既是政府财政的主要来源 ， 也是稳定房价的重要举措 。5月19日 ， 武汉“云拍卖”7宗土地 ， 最后出让总面积达57.61万平方米 ， 成交总价约为123.71亿元；在4月份128.47亿元成交8宗地后 ， 福州5月20日推出的两宗地块分别被中国恒大、世茂拿下 ， 合计揽金124亿元 。房企出手“阔绰” ， 土拍热度仍将延续近期土地市场供应潮中 ， 不乏一些优质地块 ， 这对于需要补仓纳粮的房企来说确实是一个拿地“窗口期” 。邓浩志补充指出 ， 近期国内土地市场表现都比较活跃 ， 不少房企在近期都获得了新的融资 ， 所以在土地市场出手都比较积极 ， 在这个时间节点加速卖地 ， 既能获得更高的收益 ， 也能满足市场增加的对土地的需求 。中国恒大在近期的招拍挂市场就颇为活跃 。 根据中指研究院统计 ， 今年年前4月 ， 恒大以310亿元拿地总金额位列行业第三 。采访人员梳理发现 ， 恒大已重回招拍挂市场的“重镇”广州、北京 。 4~5月 ， 恒大斥资超百亿元在广州拿下至少3宗地块 。今年以来 ， 恒大已在北京房山、顺义等区域摘得3宗地块 ， 总金额超过60亿元 。 而在此之前 ， 除了拿下北京顺义中央别墅区恒大丽宫外 ， 恒大已经睽违北京土拍市场5年 。同策集团首席分析师张宏伟向《每日经济新闻》采访人员分析指出 ， 现在拿地还是有“窗口期”的 ， 毕竟在疫情影响下竞争没有那么激烈 ， 对于部分中小房企来讲 ， 弯道超车、提升市场地位仍然有可能性 。合生创展或许就是一个鲜活的例子 。 5月 ， 合生创展接连在北京拿下丰台分钟寺3宗不限价宅地 ， 合计金额达到179.6亿元 ， 溢价率分别为26%、38%和42% 。此外 ， 克而瑞统计显示 ， 就高热度地块（溢价率超过30%、最高限价、成交总价在10亿元以上三个条件符合其一的土地）的竞得企业来看 ， 金地竞得地块最多 ， 高达10幅 ， 其次是恒大 ， 竞得9幅 ， 万科、新城、旭辉、建发、中海、中南、首开、龙湖、融创等房企落子也较频繁 ， 竞得高热地块幅数均超过或等于5幅 。 张宏伟进一步表示 ， 大部分企业当前资金面紧张 ， 杠杆率也比较高 ， 对于高周转的房企来讲 ， 通过拿高周转的地块快速开发销售对冲市场风险 。 其次 ， 现在拿地还可以增加今年的总销售金额 ， 房企现在积极拿地对于回补业绩的诉求明显 。多家券商分析机构认为 ， 土地市场的回暖趋势将会持续 。 华西证券研报指出 ， 长期来看 ， 在疫情得到全面控制后 ， 复工率将持续上升带动建安投资逐渐恢复 。 同时 ， 地方对于土地财政的依赖度仍高 ， 土地供应情况也将继续好转 。地方市场已经有实际动作 。 在5月单日揽金240亿元后 ， 广州近日又挂出3宗地块 ， 总价超65亿元 ， 其中一宗天河区宅地起拍楼面价达到41329元/平方米 ， 为全市第二高 。张宏伟也提醒 ， 房企积极拿地布局的同时也应该关注市场风险 ， 毕竟楼面价上升了 ， 利润空间也压缩了；市场环境虽然复苏了 ， 但是也并没有出现大幅反弹 。 此时 ， 房企更应该冷静研究市场大趋势走势 ， 把握市场大势顺势而为 。​​​​


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