海印|2000万对赌百亿 海印股份“猪瘟神药”闹剧落幕( 二 )
在签署这项价值高达亿元的合作协议之前 ， 海印股份并未开展充分有效的可行性论证和尽职调查 ， 所披露的信息仅根据许启太团队提供的基础数据简单测算 。 最终 ， 由于信息披露违规 ， 海印股份及高管共被处以50万元的罚款 。
商铺"二房东"的外部危机
其实 ， 这次的合作从一开始就十分蹊跷 ， 因为出资方海印股份自身的业务与兽用疫苗毫不相干 ， 双方合作的目的着实令人怀疑 。
广东海印集团是广东地区知名的商业物业运营商 ， 公司成立于1996年 ， 早年凭借着商业铺面出租起家 ， 2003年借壳上市时已经经营了海印电器总汇、海印广场、海印电器商贸中心、海印电脑城、海印布料总汇、海印二沙体育精品廊、流行前线等广州知名的商业地产项目 。
海印集团商业模式比较特殊 ， 公司以承租的方式获得商场所在地的经营权 ， 经统一开发后再将划分好的铺位分租给经营户 。 这种轻资产重运营的经营模式十分考验企业的地产项目运营能力 ， 一方面需要为商场引入足够的线下流量保证铺位的盈利能力 ， 另一方面还需要管理大量流动性极强的个体商户 。 2003年上市时 ， 海印集团下辖的商户数量就已经超过5000家 ， 从业人员超过2万人 。
海印集团以此模式开发了海印电器总汇、海印广场和海印布艺总汇等专业市场 ， 邵建明、邵建佳和邵健聪三兄弟因此发家 ， 这种商业地产中的"二房东"模式 ， 也被称为"海印模式" 。
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有了原始资本积累后 ， 海印集团开始购入商业地产项目 ， 并将之开发成为相对高端的购物中心 。 2001年 ， 海印集团以3.89亿元购入广交会旧址 ， 并将其改造成为海印缤纷广场；2005年 ， 海印集团以1亿元的价格收购烂尾楼嘉兴广场并将其改造成为海印大沙头二手城；2006年 ， 海印集团以2.83亿元的价格收购了天河区总统大酒店 ， 并将其改造成为总统数码港 。
广州以潮流文化的两个知名时尚购物中心 ， 位于北京路的"潮楼"和位于中山三路的"流行前线"也是海印集团的手笔 。 在商业地产项目包装运营方面 ， 海印集团在华南地区都有着较强的竞争力 。
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然而 ， 随着近几年住宅地产的宏观调控 ， 华南地区房地产市场的成交量清淡 ， 众多房地产企业也开始转头商业地产领域 ， 致使大量商业地产项目涌入市场 ， 造成了商业地产供给过剩的局面 。 目前商业地产行业的竞争激烈 ， 空置率持续走高 ， 整体租金水平也出现了下滑 。
海印集团的商业也受到了外部冲击的影响 。 财报数据显示 ， 海印集团物业出租业务毛利率连年下滑 ， 2012年市场环境最好时 ， 其出租业务的毛利率高达57.5% ， 2015年时毛利率跌破50% ， 截至2019年时仅剩38.11% 。 公司营业利润已经连续下滑 ， 从2017年时的4.16亿元 ， 下降至2019年的2.88亿元 。
为了缓解盈利压力 ， 海印集团利用下辖商户的资源开发出了小额贷款、银行卡收单等金融业务作为补充 ， 还拓展了百货、酒店等业务 。 然而 ， 物业出租依旧是其收入核心 ， 2019年收入占比高达40.37% ， 相较上一年略有回升 。
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在外部环境堪忧的情况下 ， 海印集团"增效"吃力 ， 只好转而向内"降本" 。 财报显示 ， 2019年海印集团推进了精兵简政举措 ， 节约了人力成本3000万元和运营杂费500万元 ， 管理费用同比减少了18% 。 猫妹掐指一算 ， 发现这勒紧裤腰带节约下来的费用还能再买1.75个"猪瘟神药" 。
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