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武汉杨光华：武汉5月新房成交破1万套

杨光华 截至5月27日 ， 武汉5月新房成交11282套 。
这是很不正常的数据 。
这个数据 ， 接近2019年5月的成交水平 。
5月26日、27日 ， 分别成交50套、75套 ， 创新历史新低 。
为什么数据异常？
从5月份 ， 十多个项目的首日开盘去化率看 ， 武汉楼市还是很冷 。
三个单价2w以内楼盘 ， 个位数成交 。 多个项目去化率低于40% 。
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截至5月24日 ， 武汉新房5月累计成交量破1万套 。 当天 ， 区域成交最高的是 ， 汉南573套 。
再往前一天 ， 成交数据突然拉高 ， 单日成交量1632套 。
创新今年有记录的历史新高 ， 是5月平均单日成交400多套的4倍 。
单日1632套那一天 ， 成交最高的是洪山 ， 一天710套 ， 其次是汉南 ， 431套 。
5月26日 ， 单日成交仅50套 ， 创新5月最低 。
江岸、江汉、青山、武昌等9个区 ， 成交数据为0 。
5月27日 ， 依然如此 。 75套 ， 多个区域数据为零 。
忽高忽低的数据 ， 我一度怀疑是系统坏了 。
从多条渠道求证 ， 最靠谱的一种解释是 ， 5月25日的精装合同备案新规 。
很多开发商抢在这条新规之前 ， 抢在25号前提前网签 。
这导致25号前 ， 武汉的单日成交量暴增 。 从5月20日起 ， 一直维持在600多套 。
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还有两组数据：
截至5月26日 ， 拿到住宅预售许可证的项目38个 。
江汉1个 ， 硚口2个 ， 武昌1个 ， 洪山与汉阳 ， 各5个 。
东西湖、江夏与黄陂 ， 各5个 ， 新洲3个 。
总体上 ， 郊区的项目多 ， 主城区的项目少 。
还有一个数据是 ， 开盘首日的去化率 ， 也是开盘第一天卖掉房源的比例 。
5月份 ， 有的项目一次推270多套 ， 开盘首日卖出去8套 。
有的项目推44套 ， 卖了2套 。 这也就是为什么售楼员感觉市场冷 。
50%以下的去化率 ， 成为主流 。 很多项目前期没有时间蓄客 ， 匆忙开盘 。 超过50%的 ， 都是卖的较好的项目 。
也有两个项目做到“日光” 。 一个在光谷中心城 ， 另一个在黄家湖 。
大家顾问市场分析师王玲表示 ， 武汉买房的主要痛点仍是价格 ， 尤其是在经历疫情打击后 ， 价格仍然是打动买家的核心要素 。
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当前 ， 武汉楼市很冷 。
尤其是在5月份 ， 延期的项目与提前入市的项目重叠 。
原本10个人 ， 买5套房子 。 现在变成 ， 10个人 ， 30套房子可以选 。
最近 ， 多个楼盘的备案价上涨 。
这种上涨 ， 我认为是正常现象 。
以2019年开盘3次 ， 最初价格1万元的项目计算 ， 每次1%的涨幅 。
今年5月份 ， 第5次开盘 。
它的正常价格是10510 。
这是它的正常上涨 ， 不能说是市场推动的上涨 。
对普通买房人来说 ， 他们的体感是 ， 房价涨了 。
我们衡量房价上涨 ， 还是与最近一次价格对比 ， 比较合适 。
同时考虑到精装还是毛坯 ， 洋房还是高层等产品细节 ， 不能盲目对比 。
对于当前武汉部分项目涨价 ， “目前的涨价是合理范围内的 ， 但也是不合时宜的 。 ”大家顾问市场分析师王玲表示 。
“在当前经济前景不明朗 ， 市场存量资金有限的情况下 ， 武汉楼市已出现二八分化行情 ， 成交仅集中在优质区域的优质项目 ， 市场二八分化格局将加剧 。 ”
［后记］
在特殊的时期 ， 武汉楼市还在冰封 。
调控期的持续与疫情期影响 ， 双期叠加 ， 市场预期逆转 ， 加上市场上供应量增加 ， 最终传递到市场遇冷 。
从数据上看 ， 武汉楼市在复苏 。
每日成交量500-600套 ， 则是正常状态 。
在疫情期间 ， 武汉的单日成交量300-500套之间 ， 都可以判断武汉楼市的基本面 ， 依然没有问题 。
总体而言 ， 我们要对武汉市场有信心 。


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