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物业公司全国多地物业管理条例相继出台、修订或征求意见( 二 )


北京物业管理行业协会法务部主任刘立华认为 ， 不少业主参与小区自治的积极性不高 。 在实践中 ， 对已成立的业主组织缺乏有效监督 ， 业委会成员以权谋私的事例时有发生 。
与物业管理相关的法制宣传不足 ， 致使社会各界对物业管理存在认识误区 ， 很多人对业主及物业公司权利义务的理解有偏差 。 刘立华说 。
群众有呼 立法有应
小物业牵动大民生 。 作为衡量城市管理水平的重要标志 ， 物业管理的好坏直接影响市民的获得感、幸福感、安全感 。
群众有所呼 ， 立法有所应 。 近期 ， 深圳、北京、重庆等地物业管理条例相继实施 ， 成都、广州等地将修订或制定物业管理条例提上日程 ， 台州、西宁、九江、衡水等地也就本市物业管理条例向社会公开征求意见 。
北京市人大常委会法制办主任王荣梅表示 ， 《北京市物业管理条例》的出台将依法破解物业管理难题、规范物业管理工作 ， 构建具有首都特点的超大城市基层治理新格局 。
条例提到物业管理纳入社区治理体系 。 刘立华认为 ， 这是最具特色的亮点 。 从加强社区治理入手 ， 发挥党建引领作用 ， 符合新时代要求 。
鉴于社区在此次疫情防控中的重要作用 ， 条例增加了应对突发事件条款 ， 明确街道办、乡镇政府负责指导物业服务人开展工作 ， 并给予物资和资金支持 。
没有业委会咋办？条例创造性地提出组建物业管理委员会 。 组织业主共同决定物业管理事项临时性机构的成立 ， 目的是推动业委会的产生 。 物管会的出现符合当前形势需要 ， 有利于业主与物业公司之间的良性沟通 ， 实现小区物业管理的平稳过渡和长远发展 。 长城物业北京分公司总经理张永谦说 。
为实现各方利益平衡 ， 条例规定物业费实行市场调节价并适时调整 。 业主逾期拒不交纳物业费 ， 物业服务人可依法提起诉讼或申请仲裁 。 法院可依法对拒不执行的业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单 。
条例也对物业公司提出明确要求 ， 增加了其违法成本 。 如物业服务人应如实公示、及时更新物业服务收费标准和方式 ， 对电梯、消防设施加强巡查和养护 ， 采取必要措施防止悬挂物脱落 ， 对不文明行为进行劝止或报告等 。 物业服务人若被解聘拒不退出 ， 自规定时间届满次日起每日罚1万元；若未优先满足业主出租车位车库 ， 每个违法出租车位最高可罚1万元 。
由于专项维修资金不足 ， 维修和更换公共设施设备经常久拖不决 。 为此 ， 条例规定当专项维修资金余额不足首期筹集金额30%时 ， 业主组织应及时通知业主补足 。 另外 ， 50%以上的公共收益应优先补充 。
赋予基层部分执法权是一大特色 。 特别授权是北京市在总结长时间以来的实践经验基础上做出的 ， 具有现实意义 。 王丛虎指出 ， 执法权的下沉可一定程度缓解看得见的无权执法 ， 有权执法的看不见的尴尬 ， 是对街乡吹哨、部门报到执法机制的有益补充 。
此外 ， 条例对老旧小区综合整治、前期物业、失管小区应急维护、不文明行为惩处等公众关心的其他问题也做出回应 。
各地条例在体现共性的同时 ， 结合实际 ， 各具特色 。
《重庆市物业管理条例》细化了物业管理区域禁止行为清单 ， 鼓励使用新技术为物业服务提供便利 ， 建立起第三方评估制度 ， 并创设了民宿等住宿服务规范 。
《深圳经济特区物业管理条例》要求加强对业主共有资金、专项维修资金的监管 ， 修改业主大会生效和表决门槛 ， 降低业委会选举门槛 ， 并强化对业委会的监督 。
多方协作 抓好落实
法律的生命在于实施 。
条例的出台是完善北京市物业管理法律体系的第一步 ， 也是最重要的一步 。 包华指出 ， 但单有条例远远不够 。
落地的关键是以问题为导向 ， 用解决问题倒逼落实 。 刘立华认为 ， 首先要加强配套制度建设 。 目前很多规定带有原则性 ， 需要有关部门及时出台相关配套措施 ， 立法本意才能落到实处 。


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