房价社科院院长帮“改善型刚需”提了俩建议，可惜……( 二 )
02
到底是什么托高了房价？
在过去几十年里 ， 房地产的调控政策就没停过 ， 但无论风向往哪儿吹 ， 最后大多都是把房价越吹越高了 ， 颇为微妙 。
最新的国家资产负债表表明 ， 我国总资产已经超过1300万亿元 。 这1300万亿的总资产 ， 包含的是能够计价的所有物品 ， 从实体的土地、房产到虚拟的有价证券 ， 应有尽有 。 其中房产所占的份额应当不少 ， 毕竟房子建出来就算资产 。
而根据国家统计局的数据 ， 2019年我国全年的商品房销售额为159725.12亿元 ， 2018年为149973亿元 ， 2017年为133701亿元 ， 2016年为117627亿元 ， 销售额年年都在攀升 ， 房地产的市场也是越来越大 。 如果不出意料 ， 今年的商品房销售额和商品房销售面积又将破新高 。
但是 ， 房地产市场会一直扩张下去、永不停歇吗？显然不能 。
央行今年4月发布了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》 ， 显示中国城镇居民家庭住房拥有率为96% ， 有一套房的占比58.4% ， 有两套房的占比31% ， 有三套房及以上的占比10.5% 。
落到每户城镇居民家庭的身上 ， 户均1.5套 ， 人均住房面积超过40平方米 。
不过 ， 这个人均数据要是放到具体城市去看 ， 就有所不同了 。 此前恒大研究院首席经济学家任泽平曾表示 ， 截至2018年底 ， 一二线户均住房均不及1套 ， 而三线城市的户均住房超过1.1套 。
从这两个数据出发可以推测 ， 能够托起房价的主力军 ， 将是仍未达到户均1套房的一二线城市居民 ， 以及没在城镇买房的农村人口——前者代表的是更强的购买力 ， 而后者代表的是人口红利 ， 两者结合到一起 ， 楼市这个击鼓传花的游戏才能继续玩下去 。
03
2020年的楼市略显困难 ， 经过五一期间一波成交量大涨之后 ， 最近几周一线城市的二手房成交量都出现了回落迹象 ， 积压的那波刚需似乎给释放完了 。
在房地产调控下的楼市 ， 小阳春来得快 ， 去得也快 。
与逐渐被冷落的楼市相比 ， 开发商拿地依然火热 ， 大佬们开始重新布局一二线城市 ， 高溢价拿地并不少见 ， 似乎对未来楼市依然持有乐观态度 。 而那些被开发商看重的一二线城市 ， 房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）都太高了 ， 其中深圳以47.3的房价收入比冲到了全球第2名 ， 仅次于隔壁香港 。
与如火如荼的楼市相比 ， 我国的城镇化率却在逐步放缓 。 2019年末 ， 我国城镇化率的数据是60.6% ， 而按照专家的预测 ， 城镇化率达到70%大概在2040年——这不到10%的增长 ， 还要走20年 。 这也意味着 ， 未来的人口红利不会像前几年那么多 ， 托起房价的手无形中也少了一只 。
在这种态势下 ， 楼市还能承担多少冲击？
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（责任编辑：何一华 HN110）
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