房价社科院院长帮“改善型刚需”提了俩建议，可惜……
大会期间 ， 中国社科院院长谢伏瞻5月24日在小组讨论时建议 ， 完善房地产调控政策 ， 同时对单套改善型住房实行支持政策 。 同时 ， 调整普通住宅和非普通住宅的认证标准 ， 以及放宽认房又认贷的限制条件 ， 减免有关税费 。
这建议看起来都切中要害 ， 但仔细想来 ， 却又蕴含隐患 ， 特别是对于房价来说 ， 怕是要再催生出一波暴涨啊 。
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单套改善型刚需 ， 抗风险能力相对较弱 ， 受房价波动的影响也更大 。 2017年 ， 在北京实施认房又认贷的标准之后 ， 房价跌幅一度达到15%-20% 。
一般情况下 ， 房价的高低直接决定了购房者的年龄上限 ， 大数据显示 ， 中国购买首套房的平均年龄为27岁 。 但是放到城市等级上看 ， 以一二线城市为例 ， 2018年主力购房者的年龄在35岁至50岁之间 。
【房价社科院院长帮“改善型刚需”提了俩建议 ， 可惜……】房价越高 ， 对购房者的经济要求也就越高 。
数据表明 ， 刚需型房贷家庭的债务风险尤其突出 ， 资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比分别为24.2%、151.3%和33.0% ， 都远高于平均水平 。 与之相对的 ， 则是拥有多套房的投资类家庭 ， 其债务风险相对较低 ， 对于房价波动的承受能力也更强 。
因此 ， 是否该为这些“刚需型房贷家庭”开辟一条专门通道 ， 为他们在购买单套改善型住房时提供保障 ， 也成为一个焦点 。
如果真要对刚需型房贷家庭实施保障 ， 衡量的标准又该如何制定？
中国社会科学院院长谢伏瞻给出的建议是 ， 完善房地产调控政策 ， 对单套改善型住房交易实行支持政策；调整普通住宅和非普通住宅的认证标准 ， 以及放宽认房又认贷的限制条件 ， 减免有关税费 。
简单地说就两条 ， 一是调整普宅与非普宅的认证标准 ， 二是放宽认房又认贷的限制条件 。
这两点措施 ， 从本意来讲都是从刚需改善出发的 。 但我们也要考虑到 ， 刚需购房标准降低之后 ， 有可能导致购房群体大量入市 ， 房价难免会迎来一波大涨 。
首先从普宅与非普宅的认证标准来看 ， 现在非普宅一般指的是住宅建筑面积较大或者用作商业用途的房子 ， 我们可以将“非普通住宅”理解为建筑面积较大的房子 ， 也就是“豪宅” 。
各地方对普宅和非普宅的标准不一 。 以深圳为例 ， 在2019年11月 ， 深圳宣布取消容积率1.0以上、面积144平方米以下、满两年房屋的“豪宅税” ， 带来的结果是什么呢？深圳楼市直接进入动荡 ， 有业主连夜涨价30万元 。 而深圳这大半年的楼市发展也是有目共睹 ， 各路投资者拍马而来 ， 百万喝茶费重出江湖 ， 企业贷悄然进入楼市……监管部门经过好一番折腾 ， 才抑制了深圳房价玩命暴涨的势头 。
从深圳的教训可以预见 ， 如果放开豪宅税 ， 确实会利好改善型刚需 ， 但同样也可能引来炒房客 。 有数据表明 ， 前几个月深圳投资性购房的比例 ， 已经快要追上2016年那波牛市 ， 威力可想而知 。
为了对冲疫情影响 ， 近期的房地产调控政策大多出现了松绑迹象 ， 最简单的就是看各地发布的人才政策 ， 落户一松再松 ， 激活楼市也是分分钟的事 ， 因此业内对房价大涨的担忧也一直没停过 。 兵马未动 ， 炒房先行 ， 毕竟拥有多套房产的家庭抗压能力更强 。
对那些单套刚需改善的家庭而言 ， 普宅与非普宅的认证标准改变 ， 其实比不上认房又认贷政策的建议 。
毕竟此前的认房又认贷政策 ， 意味着哪怕名下无房产 ， 但只要有过贷款买房的记录 ， 再买房都算第二套 。 这对改善型购房群体的冲击太大 ， 曾拦下了不少刚需的脚步 。 就推行的情况来看 ， 以北京为例 ， 在2017年出台认房认贷相关政策之后 ， 房价曾出现了15%-20%的下跌 ， 市场直到2018年底才逐步回温 。
按照这个历史经验来一波倒推 ， 如果放宽认房又认贷的政策 ， 造成大量改善型刚需入市 ， 那么房价也可能出现进一步上扬 。
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