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REITsREITs·专访 | 王刚：就当前阶段而言，REITs试点跟房地产行业关系不大

REITsREITs·专访 | 王刚：就当前阶段而言，REITs试点跟房地产行业关系不大
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“REITs试点已经铺垫一两年了 ， 五一前夕正式官宣也在意料之内 。 ”中国REITs联盟秘书长王刚认为 ， 2009年国内就提出要适时推出REITs ， 随后又推出类REITs和PPP产品 ， 经过这些经验积累 ， 才迎来了公募REITs的真正突破 。
“中国REITs的1960时刻 。 ”4月30日晚上 ， 王刚在朋友圈写下这句话 ， 在他看来 ， 国内推出基础设施领域REITs试点 ， 与1960年美国国会批准成立REITs一样 ， 都意味着一个新的开始 。 “REITs是一场长跑 ， 基建试点只是万里马(300591,股吧)拉松的发令枪 。 ”
REITs将促进基建领域投资规范化
按照官方说法 ， REITs在国内的突破口选择了基础设施领域 ， 是为了支持国家重大战略实施 ， 深化金融供给侧结构性改革 ， 进一步提升资本市场服务实体经济能力 ， 促进基础设施高质量发展 。
王刚认为 ， REITs之所以选择在基础设施领域率先开展试点 ， 一个很重要的前提是我国基建体量足够大 ， 以PPP为例 ， 截至2019年10月末 ， 全国入库PPP投资规模达13.5万亿元 ， 如此大体量的投资需求要找到新的出口 ， 通过证券化方式可以回笼部分资金 ， 再投入到新的基础设施里面去 。
“REITs作为一种金融产品 ， 强调收益率 ， 做产品规划的时候就会考虑好未来的投资回报 ， 这对中国基建投资领域的制度规范来说有很大促进作用 。 ”王刚认为 ， 公募REITs产品的出现会形成一个行业价值标杆 ， 比如 ， 分红收益水平会形成一个比较清晰的标准 ， 对于做基础设施或者新基建而言是一个参照 。
在试点区域选择上 ， REITs优先选在中国经济比较发达的区域 ， 包括京津冀、长江经济带、雄安新区、大湾区、海南、长江三角洲以及国家级新区、有条件的国际级经济技术开发区等六大城市群和两类开发区 。
对此 ， 王刚表示 ， 这些区域对中国经济发展贡献比较大 ， 更有利于经济发展 ， 不过 ， 更重要的是 ， 从这些区域选出来的产品相对比较优质 ， 更可能达到资本市场的投资门槛 ， 在REITs试点初期 ， 从选择上会趋向谨慎 ， 因此 ， 发达区域的优势资产是首选 。
王刚预计 ， 未来REITs可能会出现偏股型和偏债型的两种产品 ， 偏债型产品主要看发行主体的信用情况 ， 收益相对稳定 ， 而偏股型产品收益会有浮动 ， 资产价格上涨或下降 ， 股价也可能上涨或下降 ， 这些都会影响收益 ， 偏股型产品跟市场波动有关系 。
“从专业投资者角度看 ， 选择REITs产品 ， 首先要做评估 ， 包括资产是否优质 ， 产品结构是否合理 ， 还要看市场波动情况 ， REITs偏股性产品跟大盘的走势有一定的相关性 ， 大盘调整或者全球股市调整 ， 也会受到影响 。 ”
不过 ， 王刚直言 ， 投资者教育工作很重要 ， 投资者也有一个市场熟悉过程 ， 要让大家明白REITs还需要时间 。
老百姓多了一个投资渠道
喜欢买房 ， 这已经成为中国人的一种消费特征 ， 除了自身居住需求外 ， 一个很重要的原因就是中国人投资渠道太少 ， 才导致炒房现象愈演愈烈 ， 而REITs会成为普通人触手可及的投资品类 。
据王刚介绍 ， 作为将在证券交易所公开上市的金融产品 ， 从REITs持股份额来看 ， 原始权益人持有20% ， 机构持有64% ， 剩余16%给散户 ， 也就是说 ， 散户可以直接购买REITs产品 ， 此前 ， 投资者如果想买REITs ， 只能购买海外REITs产品 ， 现在可以直接购买 。
REITs的投资收益整体比较稳妥 。 中金统计了美国、日本等主要REITs市场近10年来的整体市场表现 ， 显示板块总回报率（分红+资本增值）年化11-13%左右 。 以美国自身的长历史周期表现看 ， 各个地产市场周期内权益类REITs的总回报中枢平均在13% ， 方差不大 。
中金认为 ， 这很大程度上受益于REITs亦股亦债的特性：在一定时期内如果股价上涨较快（可能由底层物业资产估值提升拉动） ， 那么分红收益率相对下降 ， 反之亦然 。 可以认为11-13%的总收益率是在二级市场上进行实体资产（或广义商业地产）大类投资可获得的合理回报中枢 。


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