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「土地」自动续期！70 年产权，一锤定音

「土地」自动续期！70 年产权，一锤定音
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70 年产权如何续期 ， 终于有答案了 。
酝酿多年的《民法典》即将正式亮相 ， 其中 ， 第三百五十九条提出：
住宅建设用地使用权期间届满的 ， 自动续期 。 续期费用的缴纳或者减免 ， 依照法律、行政法规的规定 。
非住宅建设用地使用权届满后的续期 ， 依照法律规定办理 。 该土地上的房屋及其他不动产的归属 ， 有约定的 ， 按照约定；没有约定或者约定不明确的 ， 依照法律、行政法规的规定办理 。
这意味着 ， 广受关注的 70 年产权续期问题 ， 终于一锤定音 。
其一 ， 住宅土地使用权满 70 年之后 ， 可以自动续期 ， 不必担心被收回 。
众所周知 ， 我国城市土地为国家所有 ， 居民只有使用权而无所有权 。 业主对房屋本身享有无限期产权 ， 但对房屋之下的土地只有 70 年不等的使用权 。
虽说建筑设计寿命多数只有 50 年 ， 很多房子可能三四年就已严重老化 ， 撑不到 70 年产权的大限 ， 似乎产权续期问题无关紧要 。
事实上 ， 房子虽然不断老化不断折价 ， 但房屋之下的土地价值却是永存的 。 一旦土地使用权到期 ， 能否 " 自动续期 " ， 不仅关系产权本身的完整性 ， 而且还会显著影响到未来的房价预期 。
有恒产方有恒心 ， 可见这一问题的重要性 。
因此 ， 这次《民法典》明确住宅土地使用权 " 自动续期 " ， 可谓一锤定音 ， 这意味着民众对于 70 年产权问题的主要担忧 ， 已经不复存在 。
其二 ， 70 年土地使用权到期后 ， 自动续期是否等于 " 免费续期 "？
自动续期不是问题 ， 问题是 " 自动续期 " 之时 ， 到底是免费续期 ， 还是要补缴土地出让金？
对此 ， 民法典提出：
续期费用的缴纳或者减免 ， 依照法律、行政法规的规定 。
是补缴还是减免 ， 是全部免费还是部分减免 ， 民法典无法事无巨细 ， 只给出了大原则 ， 具体落地执行将会交由其他法律处理 。
这里的法律、行政法规 ， 是有明确界定的 。 目前与产权续期相关的现法律规定主要有二：
一是《物权法》：住宅建设用地使用权期间届满的 ， 自动续期 。
二是《城市房地产管理法》：土地使用权出让合同约定的使用年限届满 ， 土地使用者需要继续使用土地的 ， 应当至迟于届满前一年申请续期 ， 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的 ， 应当予以批准 。
经批准准予续期的 ， 应当重新签订土地使用权出让合同 ， 依照规定支付土地使用权出让金 。
显然 ， 对于住宅用地 ， 自动续期将是大原则 ， 相关费用有望减免；而非住宅用地 ， 有可能要补缴土地出让金 。
这方面 ， 并非无迹可寻 。 在此之前 ， 有关人士就曾表示：
住宅 70 年产权续期 ， 不需申请 ， 没有前置条件 ， 也不影响交易 。
种种迹象都表明 ， 住宅产权续期 ， " 减免 " 是关键 ， 免费续期的可能性非常高 ， 未来有望通过新的法律规定加以确认 。
其三 ， 住宅、公寓、商铺、写字楼、小产权之间的差异不只在价格 。 土地性质不同 ， 未来待遇大相径庭 。
到底如何续期 ， 住宅用地和非住宅用地的待遇可谓大相径庭 。
根据法律 ， 住宅用地可自动续期 ， 而非住宅用地则依照法律规定处理 ， 目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期 ， 这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列 。
所谓住宅用地 ， 指的是居住用地 ， 也即商品住宅之下的土地 ， 使用权一般是 70 年 。 而非住宅用地 ， 主要以商业用地、工业用地为主 ， 使用权 40 年、50 年不等 。
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