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合生创展北京半月豪掷179亿拿地 昔日“地产航母”为何突然转性？

合生创展北京半月豪掷179亿拿地 昔日“地产航母”为何突然转性？
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沉寂了十几的合生创展突然发力 ， 这是要奋起直追重回辉煌吗
出品|每日财报
作者|何洛
5月11日 ， 沉寂了十几年的合生创展 ， 以非凡的姿态重新亮相北京土拍市场 。 当天 ， 合生创展以72.2亿元的总价竞得北京丰台区分钟寺地块 ， 楼面价高达6.7万元/平米 。
合生创展一掷千金的热度还没有消退 ， 5月19日 ， 公司再次107.4亿元购得北京市两宗土地 。
这不仅创造了丰台区乃至北京南城新的地王纪录 ， 同时对于合生创展自身也是一个划时代的创举 。 合生创展此次斥巨资买下北京地皮 ， 有人戏称合生创展这是“野心不足蛇吞象” ， 也有人调侃“老虎要发威了” ， 引发了市场的多方猜测 。
借新还旧负债不断攀升
根据2019年财报显示 ， 合生创展的销售及预售合约出售的物业总额212.58亿元 ， 同比增长41.96% ， 创下合生创展历史最好成绩,且首次冲破200亿元的大关；交付建筑面积合共730,282平方米 ， 同比增长56.50%；全年实现营业收入186.01亿港元 ， 同比增长39.92%；归属股东净利润为94.86亿港元 ， 同比增长64.25% 。
但《每日财报》注意到 ， 在业绩高走之际 ， 合生创展的负债也开始高走 ， 2019年全年负债总额1290.88亿港元 ， 同比增长34% ， 资产负债率约63.25% ， 同比增长4.55个百分点 。 其中有约633.90亿港元的借贷总额 ， 主要包括银行及财务机构借贷、商业抵押担保证券、优先票据等 。
另外 ， 在偿债能力方面 ， 截至2019年12月31日 ， 合生创展的流动比率为1.98 ， 较2018年同期的2.15下降0.17倍 。 根据据业绩报告显示 ， 截至2019年12月31日 ， 合生创展一年内需要偿还的贷款约160.73亿港元 。
而合生创展手持的现金及短期银行存款（包括已抵押的银行存款）约141.02亿港元 ， 完全不足以覆盖一年内需要偿还的贷款金额 。
如此一来 ， 合生创展也只能大量的借新还旧 。 数据显示 ， 其2019年的借贷总额增加了13%至515亿元 ， 2019年合生创展的借贷成本已从2018年的34.26亿元增加到了43.26亿元 ， 增幅26.27% 。
增长失速土储规模欠佳
2009年 ， 可以说是合生创展的发展高光时期 ， 销售额达到近150亿元 ， 此后便一蹶不振 。
《每日财报》通过梳理发现 ， 从2010年至2017年 ， 合生创展销售额分别为144亿元、76亿元、116亿元、113亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元 ， 销售规模不断下滑 ， 增长失速 ， 并且自2014年起合生创展就跌出了房企百强 ， 发展态势不容乐观 。
除此之外 ， 合生创展一直被行业看好的资产运营效率也呈下滑的趋势 。 数据显示 ， 截至2016年至2019年底 ， 合生创展的流动比率分别为2.44、2.17、2.15及1.98；速动比率分别为0.54、0.51、0.59及0.63 。
过往10年 ， 合生创展销售规模停滞不前甚至整体下滑 ， 其土地储备也呈现同样趋势 。 2011年至2018年 ， 大多数房企重金拿地增加土地储备 ， 合生创展的土地规模却是逐年减少 。
【合生创展北京半月豪掷179亿拿地 昔日“地产航母”为何突然转性？】一直到了2019年末 ， 合生创展的土储才再度超过3000万平米 ， 比2018年的2922万平方米仅上涨不到200万平方米 ， 同比仅增加6.5% 。 在机构拿地金额排名榜 ， 合生创展仅排在第99位 。
值得注意的是 ， 合生创展目前在广州有多个项目的开发周期超过10年 ， 仍有大量土地处于待开发状态 。 其中 ， 广州TIT合生科贸园项目自2012年收购以来尚未开始动工 ， 广州TIT国际产业园项目也已招商六年 。
停滞十年恐难重回辉煌
早在2004年 ， 合生创展成为首个突破百亿元销售额内地房企 ， 破内地房企销售记录 。 当时 ， 中国恒大、万科、碧桂园等都难望其项背 。 但此后近十年销售额增长缓慢 ， 合生创展竟用了16年才突破第二个百亿 。
2008年 ， 是改变合生创展命运的一年 ， 彼时朱孟依受某经济案牵连“消失”9个月 ， 合生创展遭遇银行停贷等 。 波折过后 ， 合生创展也逐渐在房地产市场沉寂 ， 2014年 ， 百强榜单中也再无合生创展集团 。
2018年合生创展集团才重回增长的轨道 。 当年实现销售额149.75亿元 ， 同比增速62.3%；2019年实现212.58亿元 ， 同比增速42.0% 。 过去一年 ， 合生创展更是一改往日低调、保守的风格 ， 频繁出现在土地公开市场和并购等领域 。
沉寂了十几的合生创展突然发力 ， 这是要奋起直追重回辉煌吗？不过 ， 合生创展错过了黄金发展期 ， 如今随着行业整体增速放缓 ， 市场整体去化率不及预期 ， 房企的目标完成率已呈逐年降低趋势的大环境来说 ， 合生创展恐难再回巅峰 。
目前合生创展的销售规模距离回归头部房企还有很大距离 。 2019年千亿房企数量已经达到36家 ， 百强房企的门槛达到200亿元 。 曾经风光无限的合生创展与同为华南五虎的的恒大和碧桂园早已不可同日而语 ， 被甩出地产第一梯队 ， 只能站在百强的尾巴上 。
但是这个昔日“地产航母”合生创展 ， 如今以72亿北京南城新地王身份高调发力 ， 又是否将给市场带来耳目一新的面貌 ， 《每日财报》将拭目以待 。
声明：此文出于传递更多信息之目的 ， 文章内容仅供参考 ， 不构成投资建议 。 投资者据此操作 ， 风险自担 。


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