次债危机的反应，我们的房子没了，当年美国的次债危机，今天仍有警示意义
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当年的美国次债危机发生后 ， 作为银行的第一个反应肯定是采取信贷市场紧缩措施 ， 这样 ， 作为购房人申请或者是调整贷款的难度就加大了 ， 这对普通的美国家庭来说也是有直接影响的 。
康妮和丈夫莫西原本在佛罗里达州的一个小城有一处三英亩的房产 ， 院子里还有一个挺大的游泳池 ， 小日子过得也不错 。 可是危机之后 ， 他们家却顷刻间变得一无所有 ， 和两个未成年的孩子一起过着提心吊胆的生活 ， 每天都担心银行会到家里收房子 ， 把他们一家赶出去 。
次债危机以后 ， 他们已经有几个月没有偿还房贷 ， 银行正式通知 ， 他们已经失去了赎回房产的权利 。 原因是 ， 莫西失去了工作 ， 家里没有能力还贷 。
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在房地产市场繁荣的时候 ， 美国的银行出台了很多可调的优惠利率 ， 支付方式多样化 ， 贷款条件宽松的很 ， 不管购房人信用等级如何 ， 都能轻轻松松获得按揭贷款 。 康妮一家就是这种情况 ， 一家人的收入本来不足以支付这么大豪宅的费用 ， 最后成为这场信贷危机的受害者 。
受到次债伤害的其实还有更多的没有买上房子的人 ， 原因是 ， 次债之后 ， 各家银行提高了房贷的门槛 ， 让很多潜在的购房人失去了购房的条件 。 在蒙大拿州的拉斯姆森一家四口 ， 两个大人和两个孩子 ， 挤在一个100平方英尺的拖车里生活了很多年 ， 后来 ， 丈夫汤姆找到了一份收入更高的工作 ， 于是就想卖掉拖车 ， 购买一个三居室的房子 。
因为 ， 卖掉拖车也没有多少钱 ， 于是 ， 他们就想全额贷款购房 ， 总费用13.9万美元 。 在银行接待了他们并准备为他们提供贷款之后 ， 银行又几次爽约 ， 没有及时为他们办理贷款手续 ， 原因是 ， 银行正在关闭优惠贷款的大门 。 最后 ， 银行直接通知他们 ， 银行已经停止此类房贷业务 。
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最后 ， 拉斯姆森一家决定 ， 不再通过优化的贷款途径 ， 而是要走正常的贷款方式 ， 但是 ， 正常的贷款方式 ， 需要20%的首付款 。 剩余的80%可以申请30年期固定利率按揭贷款解决 。 但是 ， 他们面对的问题是 ， 卖拖车并不是件容易的事情 ， 几经周折 ， 在几次降价之后 ， 总算遇到一个买车的客户 。 关键是卖拖车的钱 ， 仍然不够20%的首付款 ， 同时 ， 买车的客户也需要到银行贷款 。 这个客户哪里有钱支付20%的首付？没有首付 ， 买车的客户 ， 就不能买走拖车 。 这就像是一个连环套 ， 最后 ， 点类的拉姆斯一家的购房梦破裂 。
美国的次债危机到底是怎么形成的？为什么这些没有稳定收入的低收入者也能购买一套带游泳池的豪华住宅?就是因为美国执行了一种可调整的混合利率的贷款方式 ， 这个办法的主要目的是把几乎所有人都纳入了购房者的队伍 。
现在 ， 看起来就像是一个圈套一样 ， 把购房人一步一步地牢牢地套住了 ， 如果在几年内 ， 购房者收入能大幅度增加 ， 房贷能正常偿还 ， 问题就掩盖过去了 。 但是 ， 大多数人 ， 并不能保证收入大幅度增加 ， 那么 ， 购房人总有一天 ， 就不能支付越来越高的房贷 ， 房子也就自然被银行收回 。 让购房人在支付前期贷款之后 ， 最后再次沦落为无房者 。
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这种贷款的特点是 ， 在贷款后的前几年 ， 购房人每个月仅仅支付很低的贷款固定利息即可 ， 也不需要首付款 。 等到几年之后 ， 银行就需要重新调整还款金额 ， 还款压力就陡增很高 ， 康妮和丈夫莫西一家 ， 就是因为 ， 在调整还款金额的时候 ， 丈夫失去了工作 ， 还款压力反而增加 ， 造成家庭的经济危机 。 当时 ， 康妮家也是找银行商量 ， 能不能再缓一段时间 ， 继续执行低还款额的政策 ， 银行坚决不同意 。 逼着康妮一家成为了断供者 。
许多低收入者家庭 ， 就是因为受到了短期“低利率还款额”的诱惑 ， 购买了大量的次贷住房 。 这种政策因为连续执行了很多年 ， 所以 ， 每个家庭调整还款金额的时间也不一样 ， 所以 ， 在次债危机爆发的前后好几年 ， 这种低还款额的情况也是不断暴露出来 。 到期以后 ， 如果购房人不能筹到资金还款 ， 就会导致违约 ， 从而失去赎回房屋的机会 。
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为此 ， 很多人也是拼了命要筹集资金 ， 很多人不得不每天打好几份工 ， 有的花光了家里的全部积蓄 ， 甚至养老金 。 即便如此 ， 也不能争取到银行照顾的购房人 ， 只能眼睁睁地看着自己的房子被银行收回拍卖 。
因此 ， 所谓次级抵押贷款 ， 实际上就是美国相对于“优惠级”贷款而言的对中低信用度人士、穷人的购房贷款 ， 一般不用首付 ， 贷款利率较高 ， 但还款违约率也较高 。 这是我们应该特别注意的 ， 前几年我国也出现过“零首付”的情况 ， 最近 ， 也有一些开发商采取分阶段付款 ， 规避高首付政策的约束 。 出现这种情况 ， 主要是对市场普遍看好 ， 房价不断走高 ， 加上低利率 ， 导致次级房贷市场规模迅速膨胀 ， 危险也就随之而来 。
然而 ， 当房价逐渐回落 ， 利率却不断上升 ， 这使得“次贷”的借款人越来越难以按期偿付贷款 ， 一些贷款机构、投资银行、对冲基金纷纷出现巨额亏损 ， 甚至倒闭 。 这个时候 ， 危机也随之而来了 。 美国发生次债危机的时候 ， 有30%的“次贷”借款人无法及时偿还贷款 。 因此银行也是损失惨重 ， 甚至导致部分银行因此破产 ， 危机来了 ， 没有赢家 。
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这些年来 ， 我国各地的房价都增长很快 ， 房地产利润空间巨大 ， 对于商业银行是致命的诱惑 。 在放房价上涨的时候 ， 危机是看不到 ， 人们认识到的只是说 ， 房贷是最优质的的贷款 ， 风险几乎没有 。 因此 ， 全国也出现了各大银行纷纷争食房贷蛋糕的现象 。
但与美国的银行体系相比较 ， 国内个人信用制度还不完善 ， 银行的风险防范能力也比较差 ， 而且国内的房地产抵押贷款全部由银行提供 ， 房贷风险也由银行独家承担 ， 再保险的机制还不够完善 。 我们没有建立次级抵押贷款市场 ， 更不存在抵押贷款证券化 ， 房贷风险也就不能分散由众多的投资者来分担 。 这就像是中国银行前段时间搞的“原油宝”事件一样 ， 银行看到的只是巨大的投资机会 ， 而没有预料到风险的到来 ， 在操作过程中 ， 就会出现很多的漏洞 ， 最后风险只有银行承担 ， 想甩锅都甩不出去 。 【本文由“马跃成”账号发布2020年5月17日】
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【次债危机的反应，我们的房子没了，当年美国的次债危机，今天仍有警示意义】
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