贝壳投研ROE超行业平均两倍以上，陆家嘴业绩喜人，疫情期间也没耽误挣钱
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上海的宣传片永远不会落下陆家嘴的夜 。 在这里 ， 身着Chanel ， 脚踏PRADA ， 系着LouisVuitton腰带 ， 提着GUCCI公文包 ， 涂抹着ChristianLouboutin、Givenchy的金融精英将这片土地塑造成了财富与奢侈的代名词 。 专做陆家嘴园区开发的陆家嘴也顺势成为了园区开发龙头企业 ， 以碾压式的业绩在行业中璀璨夺目 。
一、陆家嘴的净利润近几年一直保持平稳增长
近几年陆家嘴净利润的增速有种任尔东西南北风的感觉 ， 营收增速波动大 ， 净利润却一直稳定增长 。 其实这与房地产的性质有关 ， 房地产的营业成本是非常高的 ， 营收高自然成本就会高 。 作为以房地产销售与租赁业务为主的园区开发企业 ， 2019年 ， 实现营业收入147.73亿 ， 而排名第二的外高桥仅有90.05亿 。 
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2020一季度租赁与房产销售业务“量价齐升” 。 受到疫情影响 ， 多地区的租赁与房产销售价格有所下降 。 而陆家嘴2020年一季度与上年同期相比住宅物业每套每月增长了200元以上 ， 写字楼与研发楼的租价也有略微的提升；除此以外 ， 在出租的数量上也有一定幅度的增加 。 
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二、优秀的业绩背后是始终领跑行业的ROE
陆家嘴的ROE从2015年开始就一直在15%以上的水平上且不断提升 ， 近两年虽有略微下降 ， 但也是在20%以上了 。 连续六七年的时间里 ， 陆家嘴ROE一直领跑行业 ， 高达行业平均水平的两倍以上 。 
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傲视群雄的ROE是由销售净利率与权益乘数驱动的 。 
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第一 ， 净利率的提高归功于超高的毛利率 。
陆家嘴的毛利率在2016年跌到最低点47.20%之后开始回升 ， 2019年将近60% 。 住宅物业价格波动较大 ， 写字楼租金稳中有增 。 最近几年陆家嘴写字楼的租价每年以平均0.6元/平方米/天的幅度增长 ， 而住宅物业的价格呈波浪式波动 ， 2017-2020年一季度住宅物业价格分别为25739元/㎡/月、25583元/㎡/月、25421元/㎡/月以及25634元/㎡/月 。
出租量一直在增加 。 陆家嘴每年都会有不定数量的项目竣工并投入市场 ， 所以虽然每年的出租率相差不大 ， 但出租量却是在随着投入市场项目的增加而增加 。 
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管理费用率与销售费用率一再下降 ， 而因利息支出提高的财务费用增加了陆家嘴的期间费用率 。
陆家嘴的销售费用趋于稳定 ， 反应出市场销售状况是比较稳定的 。 虽然销售费用只有1.5亿左右的水平 ， 但已超出了行业平均水平0.7亿左右的一倍以上 ， 可以推测出广告宣传与职工薪酬以及相关福利还是比较大的 ， 这也在它成为行业龙头上贡献了作用 。
管理费用因为薪酬的增加而一直增加 。 从2010年的1.56亿增加至近两年3.5亿左右的水平 ， 主要是薪酬总额在增加导致 ， 同样行业的平均管理费用也只是陆家嘴的一半 。
管理与销售费用的增幅远小于收入的增幅 ， 所以导致管理费用与销售费用率一直在走低 ， 二者在十年之内基本上各下降了一倍左右 。
因为支付银行利息财务费用从2017年开始出现骤升现象 。 
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第二 ， 工程建设的投入使资产负债率提高 ， 增加了权益乘数 。
【贝壳投研ROE超行业平均两倍以上，陆家嘴业绩喜人，疫情期间也没耽误挣钱】陆家嘴资产负债率从2010年的49.23%增加至2019年的68.22% ， 其中最高年份2017年高达75.11% ， 带动着ROE持续上涨 。 2016年长期借款增加主要是本期公司以并购贷款方式支付上海申万置业有限公司及陆金发收购款 。 2017年质押借款使长期借款增加7亿 。 除此以外 ， 2017-2019年底竣工项目建筑面积总额为48万平方米 ， 项目的开发是导致资产负债率的主要因素 。
第三 ， 总资产周转率最近几年由0.12左右的水平增加至0.16上下 。
陆家嘴固定资产与流动资产周转率变动周期与幅度惊人的相似 ， 但背后的原因却有所不同 。 
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2017年陆家嘴固定资产因天津陆家嘴酒店竣工开业和金色阳光养老院转入5.85亿元而增加 ， 从此以后固定资产的数额一直保持较之前显著提高的水平 。 而2016年的固定资产周转率骤升是由于该年份的固定资产没明显变化而营业收入显著提高所致 。
流动资产的应收账款（含应收票据）在2017年因由于近塘东、世纪大都会等新项目租赁合同增加 ， 2018年由于公司陆家嘴金融广场 ， 陆家嘴金控广/p>
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