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贝壳贝壳找房：资本永不眠，韭菜在人间( 四 )


而在新房领域 ， 手握超4万家门店、37万经纪人的链家更是成为了渠道端的超级霸主 ， 甚至敢公开叫板开发商 。 此前就有开发商抱怨被渠道商过高的佣金费所绑架 ， 贝壳一度成为众矢之的 。
对此 ， 左晖曾解释称2019年新房GMV15万亿+ ， 真正通过渠道销售大约20% ， 未来会涨到50% ， 渠道takerate（佣金抽成）大概2%-3% ， 未来也差不多 。 贝壳新房GMV大概占30% ， 二手仍是核心业务 。
不过机构的数据却显示“中介正在‘吃掉’更大的市场 ， 渠道渗透率可能远不止50% 。 ”
空白研究院的一份报告指出 ， 目前环沪渗透率达到80% ， 广州、合肥、武汉、郑州、南宁等城市达到50% ， 部分三四线城市达到80%以上 ， 主流刚需盘的渠道费为1.5%-3% ， 公寓为5% ， 郊区盘为8% ， 商铺为10% 。
在新房市场整体规模见顶、去化艰难背景下 ， 贝壳手中掌握着庞大的渠道利器 ， 为开发商所倚重成为必然 。
掌握游戏话语权的贝壳找房 ， 迫于资本的压力和逐利的本能 ， 掌控渠道费率定价权也是必然的 。 但在开发商的利润逐渐缩水 ， 盈利日渐艰难情形下 ， 过高的渠道费对于整个新房体系的质量或将形成绑架和伤害 。
而在租房、二手房和新房领域以外 ， 贝壳正将它的触角向交易链的更多环节延伸 。
在4月23日举行的贝壳新居住会上 ， 左晖宣布 ， 贝壳2020年的目标不再是规模的快速扩张 。 他的新目标是对内激励经纪人及门店 ， 提升人效店效 ， 并推出“被窝家装”APP ， 将业务边界延伸至装修领域；对外则努力说服银行等外部机构 ， 将贷款、缴税过户等交易服务搬到线上 ， 实现完整闭环 ， 同时帮助开发商的新房去库存 。
左晖提供的数据披露 ， 中介行业中 ， 每年店均GMV约2000万元、人均GMV约350万元、平均收入仅5万元 ， 从业时间只有7个月 。 与同业相比 ， 贝壳平台店均GMV为7706万元 ， 人均GMV为790万元 ， 从业时间约为12个月 。
他将门店GMV成交额等级分为两类：温饱线年均GMV达到5000万元 ， 按照2.5%的中介费计算 ， 每家店佣金在120万-130万元 ， 目前有25%的贝壳门店满足；中产线则年均GMV达到1亿元 ， 只有12%门店满足 。
在贝壳新居住大会上 ， 左晖提出“向低收入宣战” ， 2020年贝壳达到中产线门店达到1/4 ， 约为1万家 ， 达到温饱线的门店达到1/2 ， 约为2万家 ， 同时2025年90%的门店要跃过温饱线 。
市场遵守零和规则 ， 那么业绩增量从何而来？是靠杀死更多的同行形成更高程度的垄断？还是靠提高买卖房、租房中介费？亦或者是剥削开发商提供更高的新房佣金？这笔钱总要有个出处 。
但在垄断致使消费者丧失更多选择权的情形下 ， 受伤的或许永远只有消费者 。
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结语
2019年11月21日 ， 面对甚嚣尘上的渠道绑架开发商质疑 ， 左晖在朋友圈发布了十条解释 ， 当中最后一条是这样写的：“未来对于贝壳的挑战在于 ， 如何创造更大的价值和更大的蛋糕 ， 能够帮助行业里更多人可以快速成长起来 。 ”
但对于原本就已经产能严重过剩的中介行业来说 ， 行业的蛋糕原本就只有这么大 ， 贝壳想要把自己做大 ， 只有把对手吃掉或者干掉 。
而对于今天的贝壳来说 ， 绝大部分对手都已经被吃掉或者干掉 ， 规模面临见顶 。 但在资本的挟持下 ， 贝壳依然需要继续将增长的故事讲下去 。 但如何继续去画一个更大的饼 ， 除了去延伸更多的业务 ， 它能吃掉的或许也只剩下交易链条最尾端的你我他 。
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（责任编辑：王治强 HF013）


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