环球老虎财经“西南地王”领地失血：现金流危机已濒临边缘
领地从来没有像今天这样渴望变革 。
作者：朱虚侯
来源：财经无忌
2019年初呐喊着要冲入千亿规模 ， 临近年底一翻家底 ， 才卖了247亿销售额 。
第一是要革规模的命 。
擦干委屈的泪水 ， 领地不能怂 ， 2020-2021年目标仍然直指千亿 。
虽然经营性现金流与投资活动现金流已经连续三年为负 ， 领地并不以为意 ， 哪怕是借钱也要上 。
第二是要革现金流的命 。
三年了 ， 卖了三年的房 ， 结果手上没有一分钱现大洋 。
常在夜半时分 ， 听到领地在吟唱：钱都去哪儿了？
拿地、盖楼、垫款以及给大佬借钱 。
第三是要革老板的命 。
三个老板三台戏 ， 从西南到华南 ， 从东北到西北 ， 战线越拉越长 ， 股权却始终在刘氏家族手中流转 。
眼看着同时起家的各大房企引入职业经理人后愈做愈大 ， 领地再也没有了当初的“小富即安”念头 ， 一不做二不休 ， 索性让刘氏三兄弟的两位“退休” ， 权力集中到老三手上 ， 提高决策效率 。
不过 ， 权力有它自身的黏性 ， 岂是能轻易防守掉的？
两位刘总退位后 ， 他们的两个“90”后公子“接班”上位 ， 同时被任命为副董事长 ， 一左一右护持着董事长叔叔 。
庞大的财务团队背后
止不住的现金流之血
主业为房地产开发的领地集团维持了庞大的财务团队 。 截至2019年底 ， 领地集团财务有216人 ， 占雇员总数百分比达16.5% ， 仅次于营运358人、销售及市场推广218人 。
逾200人的财务团队背后是领地集团“扎眼”的各项财务数据 。
摊开财报 ， 首先映入眼帘的是收益与利润 。
最近三年领地集团正在“爬坡上坎” ， 收益额总体攀升 ， 分别达到53.38亿元、45.14亿元和75.68亿元 ， 利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元 ， 毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8% 。
本文插图
一如登山 ， 领地在前半程冲得过猛 ， 行至半山腰的时候有点喘不过气 ， 2018年收益和净利润都出现了一定幅度的下降 ， 毛利率增长曲线却攀升到三年最高 。
也许是了解自己并非耐力型选手 ， 领地早早地就立了冲顶的flag ， 2019年的销售额目标是千亿元 ， 结果到年底却只有247亿元 。
不甘心的领地在2020年又一次立下flag ， 2020-2021年一定能达到千亿销售额 。
立flag一时爽 ， 一直立flag ， 一直爽？
然鹅 ， 疲态已露 。
同时 ， 虽然领地的毛利率在最近三年尚能保持20%+ ， 但净利润率却在逐年下降 。 2017年数值为12.2% ， 2018年下滑至11.5% ， 2019年进一步下滑至8.9% 。 其盈利能力长期跑输行业平均值 ， 2019年的净利润率只达到行业平均水平的五成左右 。
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图：领地集团2017-2019年经营数据
更糟糕的是 ， 现金流危机已濒临边缘 。
2017至2019年 ， 领地连续三年经营性现金流和投资性现金流净额为负 ， 至2019年末现金及现金等价物只有13.82亿元 ， 甚至不足以覆盖一年内到期的短期负债 ， 后者在2019年底有57.63亿元待偿 。
截至2020年2月底 ， 领地集团有高达119.09亿元负债 ， 其中半数以上竟然是短期负债 。
流动比率长期维持低位 ， 且逐步下降 ， 2019年仅有1.2倍；相对应的 ， 资产负债比率却在攀升 ， 2019年达到1.4倍 。
三年间净负债率从60%蹿升至110%、140% ， 债务总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元 ， 三年增长3倍多 。
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