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股市研报数据中心：公募REITs试点，IDC迎来长期推动力，深度分析云计算

背景
IDC为理想的REITs基础资产
2020年4月30日 ， 中国证监会、国家发展改革委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知 。 其中试点优先支持项目包括信息网络等新型基础设施 ， 而IDC数据中心作为信息网络的数字基础设施 ， 符合REITs基础资产方向 。 美国的IDC上市巨头如EQIX、DLR均已转型REITs ， 此次政策试点有望带来国内的IDCREITs发展 。
IDC具有经营现金流稳定、重资产需要大规模资本开支、成长性好经营期限长等特点 ， 是理想的RETIs基础资产 。
1）海外REITs对租金收入比例有较高要求 。 IDC主要是通过出租机柜的形式获取稳定的租金 ， 多为长期客户 。 美股相关公司的租金及相关收入比例基本在90%左右；
2）从经营现金流看 ， 国内IDC上市公司整体维持增长趋势 。 美股持续增长趋势更加明显 ， EQIX经营现金流自2015年的58亿元持续增长到2019年的139亿元；
3）IDC是典型的重资产行业 ， 其固定资产比例较高 。 国内IDC资产比较纯的数据港 ， 其固定+在建/总资产比例此前维持在60%以上 ， 2019年达到74% 。 美股COR的比例达到了80%以上 ， EQIX也超过50%以上；
4）受益于云计算和5G流量增长 ， IDC长期需求确定 ， 预计2021年 ， 中国IDC市场规模将超过2700亿元 ， 同比增长30%以上 。
美股REITs指数长期表现优异 ， 诞生全球IDC龙头
由于REITs具有税收优惠、现金流稳定、分红比例高等特点 ， 美股市场对其未来预期稳定、投资认可度较高 ， 美股REITs相关公龙头司走出业绩和估值双击的长牛走势 。 VNQ是追踪美股REITs上市公司的指数基金 。 从2009年以来的历史表现看 ， VNQ大部分时间跑赢标普500指数 。 今年VNQ成分中受疫情较小的IDC在美股大跌下基本回到前期高点 ， 甚至创新高 。
影响REITs价格的一个重要因素是利率水平 ， VNQ和美国长期国债期货走势负相关验证此点 。 一是因为REITs高分红比例 ， 低利率时期 ， 资金为了寻找收益通常会买入REITs；二是REITs债务比例普遍较高 ， 净利润对利率敏感 ， 利率下降有利于利息支出降低、净利润释放 。
EQUINIX2012年宣布申请变更为REITs ， 于2015年正式成为REITs 。 EQUINIX2010-2015复合增速约17% ， 2016年收入增速快速提升至41.6% ， 转型效果明显 。 公司目前在全球拥有210个数据中心 ， 已经成为行业龙头 。
国内IDC融资环境优化 ， 利好行业中长期成长
国内IDC上市公司短期不能类似EQUINIX等美股公司直接申请转为REITs ， 主要是因为此次通知中对组织形式和交易机构的规定与美国不同 。 与美国REITS大多采用公司型不同 ， 此次REITs政策试点通知里对国内REITs交易结构进行了规定 ， 采取的是公募基金+ABS的契约型 。
IDC项目融资渠道拓宽 ， 对于那些有资源、但没有资金的公司来说 ， 其可以通过REITs的方式实现一些IDC项目的融资建设 。 由于最低配售比例为20% ， IDC上市公司可以在增加IDC机柜规模的同时实现资产出表 ， 债务增加也相对有限 ， 提升资金运营效率和转型轻资产运营模式 。 未来行业需求高增带来供需紧张时 ， REITs模式有望助力行业快速发展 ， 盘活存量资产 。
IDC作为数字基础设施 ， 国内IDCREITs有望迎来发展
2020年4月30日 ， 中国证监会、国家发展改革委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知 。 其中关于基础设施REITs试点项目要求 ， 通知指出：“优先支持基础设施补短板行业 ， 包括仓储物流、收费公路等交通设施 ， 水电气热等市政工程 ， 城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目 。 鼓励信息网络等新型基础设施 ， 以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点 。 ”
根据《通知》的部署 ， 中国将率先在基础设施领域推进公募REITs试点 。 基础设施与持有型房地产是REITs的两类基础资产 。 从全球REITs的发展经验来看 ， 这两类资产的REITs市场均运行良好 ， 发展成熟 。 REITs最早集中在持有型房地产领域 ， 现已广泛应用于无线通讯设施、港口、收费公路、电力设施、物流仓库、数据中心等基础设施领域 。
此次通知中提到优先支持息网络等新型基础设施 ， 而IDC数据中心作为信息网络的数字基础设施 ， 重资产、经营现金流稳定 ， 符合REITs特点 。 国内的IDCREITs有望迎来发展 。
IDC具有经营现金流稳定、重资产需要大规模资本开支、成长性好经营期限长等特点 ， 是理想的RETIs基础资产 。
租金收入为主 ， 经营现金流稳定
REITs对租金收入比例有较高要求 ， 因为租金一般相对稳定 ， 预期未来现金流相对持续 。 IDC主要是通过出租机柜的形式获取稳定的租金 ， 经营模式稳健 。
我们选取EQUINIX、DLR、COR和国内的万国数据GDS进行比较 。 相关公司的租金及相关收入比例基本在90%左右 。 例如EQUINIX报表中主机托管+网间结算收入比例基本在88%左右 ， DLR报表中租金收入+租客补偿收入比例近两年上升至接近100% 。
股市研报数据中心：公募REITs试点，IDC迎来长期推动力，深度分析云计算


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