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观点地产新媒体净利腰斩的光明地产并购寻路( 二 )


截至2019年末 ， 光明地产的土储分布就已形成上海占50%、长三角占25%、全国其他省会中心城市占25%的三分格局 。
值得一提的是 ， 在地产主业停滞时期 ， 光明地产还试图进行多元化转型 。
据其阐述 ， 公司已构建“1+5+X”的总体商业模式 。 其中 ， “1”是房产开发主业；“5”分别是“商业平台、物流平台、服务平台、建设平台、供应链平台” ， “X”是指新的经济增长点的培育 ， 新的经营模式的打造 ， 新的盈利模式的创设 。
不过截至2019年底 ， 光明地产房地产主业仍占总营收90%以上 。
并购加速
尽管业绩低迷 ， 但近两年光明地产在拿地上则更为积极 。
数据显示 ， 光明地产2017年新增房地产储备面积为94.25万平方米 ， 同比增长78.67% ， 2018年-2019年 ， 其新增面积达144.52万平方米、192.09万平方米 ， 同比增长53.34%、32.91% 。
其中 ， 由于土地市场火热 ， 光明地产更是热衷股权收购、增资等形式纳储 。
年报显示 ， 2018年 ， 光明地产就通过增资或者收并购新增23个地产项目 ， 而通过公开土地市场则有14宗土地进账 ， 2019年 ， 光明地产非招拍挂的新增项目也多达13个 ， 另有11个新增的招拍挂项目 。
土地布局上 ， 长三角仍然是这家上海房企的主要纳储方向 ， 此外 ， 武汉、成都、广西也是光明地产倾向的地区 。
值得注意的是 ， 无论是股权收购 ， 还是公开市场拿地 ， 光明地产在许多项目中的权益都并不高 。
以2019年新增的13个股权投资项目为例 ， 光明地产持有股权在50%及以下的项目就有8个 。
例如 ， 2019年 ， 光明地产通过增资股权合作取得了拥有常州市天宁区项目公司34%股权；全资子公司农房集团通过增资股权合作）取得了拥有武汉市东西湖区项目公司36%股权 。
虽然收并购是快速扩大规模的渠道 ， 但权益占比减少不利于光明地产后期的利润增长 。
大量新增土储的同时 ， 光明地产的负债和存货也水涨船高 。
数据显示 ， 2015年至2019年前三季度 ， 光明地产存货分别为398.81亿元、368.39亿元、395.61亿元、468.23亿元和607.41亿元 ， 2017年之后增长尤其显著 。
2016年至2018年 ， 公司存货周转天数分别为842.21天、831.11天和1104.44天 。 到2019年前三季度末 ， 这一数字升至2282.67天 。
有业内人士指出 ， 早期农工商去化慢的原因主要由于项目多集中在三四线所致 ， 因此近两年 ， 公司的拿地也更多回归一二线城市 。
此外 ， 农工商时期的“高负债”问题也一直延续至今 。
截至2019年末 ， 光明地产的有息负债接近500亿元 ， 其中 ， 短期借款和一年内到期负债总额合计约167.64亿元 ， 而期内的货币资金仅有90.28亿元 ， 经营性现金流也为-47.89亿元 。
一手扩储 ， 一手融资 ， 房地产行业高杠杆的模式仍在光明地产上演；另一方面 ， 多元化的探索刚刚开启 ， 行业形势却日渐复杂 ， 这家上海国企能否再现“光明”？
解局|从局外到局内 ， 观察和解读行业、企业与市场的真实一面 。


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