房价10年却暴跌60%!这就是楼市的未来?
文/时晨晨再一次颠覆认知!房地产投资 , 李嘉诚有一句名言:地段 , 地段 , 还是地段! 所有人都知道 , 买房 , 就选核心城市 , 就选核心地段 。京沪永远涨 , 黄金地段最保值 , 这个认知被颠覆了! 有媒体报道 , 上海陆家嘴花旗银行大厦出售 , 报价仅为56亿元 。 什么概念呢? 这栋大楼180米 , 一共42层 , 建筑面积为12万平 , 简单计算一下 , 价格为46667元/平米 。要知道 , 2010年11月份 , 陆家嘴花旗银行大厦也曾寻求出售 , 报价高达12万元/平米 。10年间 , 房价跌了60%!难以置信 , 这可是我国最核心的城市 , 上海;这可是上海最核心的地段 , 陆家嘴!难道 , 这就是中国楼市的未来?高房价 正毁掉城市的未来! 10年间 , 陆家嘴花旗银行大厦 , 房价跌了60% , 上海不行了? 当然不是! 上海还是全国经济规模最大的城市 , 是我国经济、金融、贸易、航运、科技创新中心 , 是全国最具国际化的城市 。经济还在高速发展 , GDP规模从1.68万亿飙升至3.8万亿 , 十年翻了一番 。中国城市的国际影响力 , 营商环境排名 , 金融中心地位等等 , 都是靠上海来撑门面! 这到底怎么回事? 房地产行业 , 几十年发展 , “一将功成万骨枯” , 高房价、高租金、高成本 , 已经成为毒瘤 。经济好≠高房价!未来 , 有前途的城市 , 只有一条道路:消灭高房价 , 发展新产业 。 房价下跌 , 再结合当下的政策趋势 , 我们更加看好上海! 4月10日 , 上海制定《扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》 , 看似放松房地产 , 实际上为了支持产业发展! 文件一共四个部分 , 每一部分都有具体条款 , 表示要放松土地管制 , 加大土地供给; 甚至 , 很多政策都明确指出:降低用地成本 。尤其是第三部分 , 一共7条政策 , 6条跟房地产相关 , 一半直接跟土地交易相关 。增加土地供给 , 降低用地成本 , 一直是上海政策的大趋势 。上海的领导甚至直接表示:好项目 , 不缺土地! 上海的政策目标根本不在房地产上 , 而是为了发展产业!经济好≠高房价 , 再看一个最典型例子 , 长沙 。一句话:经济超强 , 房价超低 。2001年 , 长沙GDP只有728亿元 , 排名第27;2017年 , 长沙GDP就突破万亿 , 涨幅1300% , 排名第14 。从排名第27到排名第14 , 一跃跨过13个城市 , 速度全国第一 。长沙的房价呢? 2019年 , 长沙房价收入比仅6.4 , 全国50城房价收入比倒数第一 , 买房全国最轻松 。 工作6年就能在长沙买一套房 , 真是太幸福了!三流城市抢房 , 二流城市抢人 , 一流城市抢产业 。房价 , 不是一个城市的荣耀 , 而是一个城市的“十字架” 。 摆脱噩梦 全靠这两种方法! 从客户的角度看 , 如果花旗银行大厦的报价真的是56亿元 , 那么这个价格真的非常值! 我们可以算一笔账:1、当下 , 花旗银行大厦租金为11-12元/每平•每天 。 如果按12块计算 , 那么一年的租金就有5.26亿(12*365*12/10000) , 一年的回报率就是9.4%(5.26/56) 。这笔投资 , 差不多11年就能收回成本 。2、花旗银行大厦还拥有面朝外滩139米的LED广告屏 , 收费标准为79万/小时 。假如一年有1/10的时间亮着 , 那么一年的广告费也差不多6.9亿元(0.1*79*24*365/10000) 。 算上租金收入和广告费 , 这笔投资差不多5年就能收回成本 。 写字楼估值为何如此低呢?我们看看行业状况 。 最近几年 , 写字楼有个趋势 , 空置率不断攀升 。据世邦魏理仕报告 , 2019年 , 一线城市写字楼空置率明显上升 , 一连创下多个“历史新高” 。其中 , 北京15.9% , 上海19.3% , 深圳22.04% , 广州5.5% 。 正常情况下 , 空置率保持在10%以下属于正常水平 , 超过20%就太异常了 。2020年一季度 , 一线城市空置率再创新高! 戴德梁行数据显示 , 一季度深圳写字楼空置率为24.6% , 环比上升2.6个百分点 , 空置率位居四大一线城市之首 。同期 , 上海空置率为21% , 北京是13.8% , 广州只有5.2% 。为什么?需求下降 , 供给太多! 以深圳为例 。2017至2019年 , 深圳GDP增速从8.8%放缓到6.7% 。 2020年1-2月 , 深圳市规模以上工业增加值同比下降18.5% , 降幅大于全国13.5%的均值 。计算机、通信和其他电子设备制造业等多个行业 , 下降趋势的行业数量占比超过一半 。深圳经济波动 , 加上产业结构调整 , 导致不少企业退租 , 或者大换小 , 市场需求减少 。 另一方面 , 深圳写字楼供给又大幅增加! 戴德梁行报告显示 , 一季度深圳有3座甲级写字楼投入使用 , 带来30万平方米新增供应 , 将全市存量推升至582.4万平方米 。第一太平戴维斯统计 , 未来五年深圳将迎来甲级写字楼供应高峰 , 今年预计共有134万平方米写字楼交付 。 未来五年 , 新增供应面积达到507万平方米 。供过于求 , 深圳写字楼未来状况 , 也不容乐观 。注意一点 , 我们分析写字楼行业 , 是怎么分析的? 首先就是算账 , 算租金回报率 。 这个是写字楼投资的铁律 。任何写字楼投资 , 都得拿着计算器 , 算概率、租金 , 最后算出赚多少钱 。其次 , 就是看行业趋势 , 也就是供需关系 。供给增多 , 空置率就上升 , 租金就下跌 , 估值也下降 。 反之亦然 。所以 , 当市场环境不好的时候 , 即便再好的投资标的 , 10年不仅不会涨 , 也会下跌60% 。这对一座城市来说 , 虽然不是坏事儿;但是对它的投资者来说 , 绝对是一个噩梦!实际上 , 写字楼市场 , 非常成熟和市场化 , 这才是一个“正常”的市场 。不正常的市场是哪个?住宅市场 。如果这栋楼改成住宅 , 房价大概多少?20万/平米! 整栋楼估值高达200多亿 , 得翻四倍! 反过来 , 如果周围的住宅 , 都像这栋写字楼一样 , 那么价格得跌75%! 所以 , 最后一个关键问题是 , 住宅市场会像写字楼一样吗?剥离教育和金融属性住宅市场挤泡沫! 住宅市场 , 会像写字楼一样吗? 我们必须搞清楚 , 这两个标的有啥本质区别 。无论住宅 , 还是写字楼 , 都是钢筋水泥 , 区别主要在于用途不同 。写字楼 , 就是用来办公的 。做生意 , 收租金 , 除此之外 , 几乎没有其他用途 。所以 , 定价逻辑非常清晰 , 就看租金回报率 , 就看供需状况 。住宅呢? 除了居住功能 , 还承担户口、教育、金融投资等等重任 。我们的住宅承受太多了 , 所以定价逻辑不清晰 。 户口的价值多少?教育的价值多少?金融属性价值多少?这些都太虚了 , 根本没法衡量嘛! 现在 , 你怎么判断一套住宅 , 自己是买亏了还是买赚了? 租金回报率?房价收入比?市场供需状况?都不是! 只能看 , 同小区、楼层和户型 , 别的房子交易价格是多少 。在流动性极差的市场 , 这种方法根本不能代表市场价值 , 而是庞氏骗局或博傻 。 所以 , 现在搞清楚了 , 写字楼和住宅 , 本质区别就是:写字楼除了办公 , 其他任何依附属性都没有 , 而住宅 , 除了居住功能 , 还承载了教育、户口等其他功能 。 未来 , 住宅会不会像写字楼一样 , 关键得看 , 房子上面的其他属性 , 会不会剥离出去 , 只剩居住属性! 那么 , 住宅会剥离其他属性 , 最后只剩居住属性吗?当然会 , 房住不炒 , 这是大势所趋! 房住不炒 , 第一阶段 , 去除房子的金融属性 。先是控制杠杆 , 严控杠杆资金进入房地产;然后限售限购 , 冻结房地产市场交易 。没有杠杆 , 没有交易 , 房地产基本去掉了金融属性 。房住不炒 , 第二阶段 , 去除房子的附加属性 , 最重要的就是教育属性 。 先是从学区房开始 , “多片划区” , “六年一学位” , 向优质教育资源动刀;然后租购同权 , 租房也能上学 , 促进普通教育资源公平 。这也意味着 , 跟写字楼一样 , 住宅价格挤泡沫 。最后 , 房价合理不合理 , 不再只看同小区成交价格 , 而是重点看房价收入比 , 看租金回报率 。不信?看看商住房 , 北京和上海的商住房 , 就剥离了教育和金融属性 , 价格只相当于周围普通住宅的40%-50% 。商住房的泡沫已经挤得差不多了! 资源是稀缺的 , 优质资源更是稀缺 , 不是每个人都是后浪 , 绝大多数人只是韭菜 。最后一个问题 , 被剥离出来的教育属性 , 会平均分给广大民众吗? 如果不会 , 那么这些优质资源会流到哪里呢?
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