地产行业：疫情下高杠杆行业的现金流？
地产行业：疫情下高杠杆行业的现金流？地产行业 ， 看着是实体行业 ， 更像是金融行业 。 因为它的钱主要是从银行来的 ， 地是从政府那里拍的 ， 搞个图纸找个工程队盖好装修好 ， 就成了房子 。 把房子卖了 ， 就有钱 ， 接着再去买地盖房子 ， 周而复始……这行业需要是高杠杆行业 ， 需要一直不停的转起来 。1、两边打脸：地产公司的现金流？然而 ， 疫情来了后 ， 全给打乱了 。一边是刚性的支出 ， 一边是营收下降 ， 两边打脸之后 ， 地产公司就只有一条路：求银行继续借钱 。但是 ， 银行的钱也不是说借就借啊 ， 它怕你还不起 ， 他要估摸地产公司将来会不会赚到钱 。这就涉及到一个很严肃的问题：到底未来房子会不会卖得更多？要是只是因为被疫情打断了 ， 后面报复性消费的话 ， 那按道理应该会恢复回来 。然而 ， 我看到的情况是 ， 现在都临近3月末了 ， 地产销售依然是比之前低了一大截 。 复工已经过了好久了 ， 但是大家似乎都不敢去买房子了 。2、数据说话：地产公司今年3月份 ， 平均只卖了1.7万套 。这里有数据为证：去年3月份 ， 全国前30大中城市 ， 平均每周卖了3.3万套；今年3月份 ， 平均只卖了1.7万套 。有可能是居民的现金流吃紧 ， 推迟买房计划了；也有可能是这批买房主力的基数在变少了 ， 毕竟90年的人是中国出生人口高峰期 ， 到95后、00后 ， 就已经比85后、90后少了 。具体原因有很多 ， 我也没法知道 ， 但是数据摆在这了 。更祸不单行的是 ， 今年地产巨头进入了还债高峰期 。 收入少了后 ， 反而还要还更多的钱 。之前一些公司在海外去发债 ， 最近因为美国也被疫情搞得七荤八素的 ， 市场纷纷抢现金 ， 美元相对人民币升值了一截 。 相当于地产公司得花更多的人民币 ， 才能买回这些美元 。这意味着地产公司的资金一下子就紧张了 。如果国家坚持不放钱给这些公司 ， 那谁熬得住 ， 谁熬不住 ， 就得看大家手上的现金多不多了 。 手上现金不多的 ， 就得拼命去卖房子 ， 为了卖得更多 ， 就得把房子打折卖 。3、打折销售：碧桂园和恒大已经这么干了 。这事并不是臆想 ， 碧桂园和恒大已经这么干了 。但一旦打折了 ， 其他地产公司也很容易跟上 。 有特别大的抛压 ， 那需要买房的人就这么多 ， 房价就更容易进一步下降了 。这事评估下来 ， 我估计最后国家还是得放钱给这些地产公司 。如果你看这些地产巨头的资产负债表 ， 就知道有多恐怖了：它们已经大到不能倒了 。总资产前几名的：中国恒大（2万亿）、碧桂园（1.75万亿）、万科（1.7万亿）、融创（0.87万亿）……没有一个是吃素的 ， 全都是吃肉的 。这意味着 ， 任何一家资产规模在一定分量的地产巨头 ， 都没法倒闭 。 它们还不起钱了 ， 银行就得倒 。 银行倒了那可不是开玩笑的 ， 所有银行都是互相牵连的 ， 别说四大行 ， 即使是股份制银行都不能出大问题 。不管银行支持还是不支持 ， 它们已经是成功的把全部人都绑架了 。继续给它们放钱 ， 风险就越滚越大；不放钱 ， 它倒了银行系统就得出大问题 。4、债务风险：地产公司风险就越滚越大 。最近的地产股跌都很厉害 ， 就是因为市场担心它们的债务风险比较大 。 我列一下几个地产巨头今年以来的涨跌幅吧：融创中国（1918.HK）：-25%中国恒大（3333.HK）:-49%碧桂园（2007.HK）：-33%万科企业（2202.HK）：-27%中国海外发展（0688.HK）: -24%华润置地（1109.HK）：-22%
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